电商时代冲击：“家居生活中心”实体落幕

在章贡区原某老工业厂房地块，有一处颇具规模的商业资产一直打着招租广告却多年冷静处于闲置状况，经查询该资产处于法拍状态。究竟是什么原因导致这种几亿的资产荒废着呢，让我们一起打探实情。

2012年，在老城区工厂退城后土地使用权拍卖过程，某地产商以轰动当年的“地价王”摘得某地块，并建设“家居生活中心”商业体。2015年11月，营销中心正式开放。

2016年，在商铺尚未竣工的情况下，以“先售返租”的方式开盘销售。开发商以实控人外地注册公司承接运营，并与购买人分别签订销售与承租运营合同。

其后，多次更迭运商。实控人商业公司运营多年，效果欠佳的情况下，2018年10月26日，与某虹股份签约。2020年9月28日，某虹商场开业。但是开业后人气惨淡。

2021年9月，商场LOGO已正式更换为漫乐城。当时，购物中心已有的商户有当地知名商户入场。然而，时至今日，全部商户关闭。

2023年该商业中心部分资产在网上进入法拍。2024年再次有部分资产进入法拍。两宗资产法拍均未查到成交情况。资产的进入荒废。

该商业资产在多重因素的交织打击下，陷入凋敝，如今仍可见曾经在第一层商铺入驻过的商家LOGO。项目失败的原因大致归纳如下：

一、开发销售阶段的违规操作

1. 售后包租与虚假承诺。

开发商在销售未竣工的商铺时，采用售后包租、承诺高额回报等违规手段吸引投资，但因合同违约、承诺失信等问题，导致商铺无法正常开业，业主利益严重受损。截至2018年，涉及近3亿元资金、600多户业主，信任危机直接动摇了项目根基。

2. 合同转移与风险规避

开发商通过同一受益人控制的第三方公司签订《委托经营管理合同》，故意转移合同主体以规避法律责任。这种“双合同”操作导致业主维权困难，进一步加剧纠纷。

二、运营管理不善

1. 商户政策严苛与频繁调整

2020年商场开业后，运营商对提前解约的商户采取不退保证金等严苛条款，引发商户不满和集体撤离。至2021年，客流量锐减后商铺撤柜潮加剧，导致商场内部“空置化”恶性循环。

2.运营主体更迭与战略失焦。

项目历经天虹商场、漫乐城、汉博嘉盛商业等多轮运营主体更迭，品牌定位频繁变动（如从区域商业中心转向家庭生活中心），导致消费者认知混乱、黏性不足。

三、行业竞争与外部冲击

1. 电商冲击与区域竞争激化。

电商兴起削弱传统商场客流，同时赣州老城区新增商业体分流客户资源。旺达广场作为老旧项目，硬件设施、业态吸引力不具优势，加速被市场边缘化。

2. 消防隐患加剧信任危机。

2023年消防检查中发现消火栓泵故障、风机无法启动等严重问题，罚款26,000元，暴露安全管理缺位。此类负面事件进一步损害消费者信心，形成恶性循环。

四、政策监管与维权困境

当地政府和房管局早期对开发商纵容默许，未及时介入违规销售行为，导致风险积累。业主维权后亦未能有效推动退款或赔偿，纠纷长期悬而未决。

总结，该商业中心项目的凋敝是违规销售、管理失控、行业趋势、安全漏洞共同作用的结果。案例揭示了房地产领域“售后返租”模式的系统性风险，以及传统商业地产在电商时代转型升级的困境。当前需优先解决业主退款诉求、优化业态布局并修复基础设施，但历史问题积重难返，盘活难度极高。