统计局最新数据！新房还能撑，二手在出清，楼市进入再定价周期

【本文仅在今日头条发布，谢绝转载】

富利捷 ｜中科院经管硕士

1月的数据把楼市的主线摊开了。2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，下降16.3%。新开工面积下降20.4%，竣工面积下降18.1%，销售面积下降8.7%，销售额下降12.6%。开发端的动作很一致：缩表、降杠杆、保现金流，规模优先级下降，拿地开工链条自然弱化。

图片源自统计局官网

同一时间，价格端出现更关键的分裂。2025年12月，一线城市新房同比下降1.7%，二手同比下降7.0%。新房小跌、二手大跌，不是简单的冷热差，而是定价机制分裂：一个更像被规则与结构托住的价格，另一个更像市场清算出来的价格。

这就把一个跟钱有关的核心问题推到台面上：楼市现在真正重估的，到底是房子的居住价值，还是房子的可卖性与可退出性。

新房价格更容易被供给结构影响。改善盘占比上来，户型更大、总价更高，均价会被抬起来；再叠加供地节奏、限价与备案规则、项目入市节奏，价格表现更像被管理过的曲线。二手不一样，它更接近家庭资产负债表的实时反馈，挂牌量上去、成交周期拉长、议价幅度扩大，价格就会用更直接的方式调整。

2025年12月上海把这种结构性分裂做成了样板。上海新房环比上涨0.2%、同比上涨4.8%，但二手同比下降6.1%。北京新房同比下降2.4%，二手同比下降8.5%，广州与深圳的一二手也呈现明显分化。改善型新房可以在局部走强，但存量市场仍在出清，二手用更快的价格变化去交换成交与去化。

所以这轮变化更像资产流动性再定价。二手跌得更狠，意味着流动性溢价下降。过去被高估的部分，往往不是住的那一部分，而是随时卖得掉、卖得上价、卖完能顺利完成下一次置换的那一部分。流动性一收紧，房子就从看涨叙事回到现金流叙事，收入预期更保守，资金成本更敏感，交易摩擦更真实，退出的不确定性被计入价格。

开发投资大幅下降的意义，不止是当年的数字难看，而且未来两三年的供给节奏和行业就业链条都在变。新开工下行意味着未来可售新房的供给会更依赖存量项目消化，供给端从拼规模变成拼结构；施工、建材、设备、分包、家装家居这些链条的订单，也会从增量扩张转向存量改造与维修更新。

楼市因此进入更典型的存量时代：先出清，再分化。核心区、稀缺地段、产品力更强的资产，波动会更小；远郊、高库存、同质化严重的资产，会继续靠价格与时间去完成出清。过去那种一涨全涨的叙事正在退场，取而代之的是质量定价与流动性定价。

对多数家庭来说，体感最强的是卖房速度与成交折扣。二手走弱最直接的后果是置换链条变慢：旧房卖不掉或要大幅让价，新房的改善决策就会被推迟。置换一慢，车、家电、装修、耐用品更新这些消费会被延后，家庭更倾向于提高安全垫，而不是把现金流押在更长周期的不确定性上。

从这个角度看，二手市场才是楼市的压力表。它反映了普通家庭愿不愿意把未来的收入与流动性押进去。新房可以通过结构与规则制造局部强势，二手却更接近真实购买力与流动性约束的合力结果。楼市主线从扩张切换到出清与再定价，真正的信号在二手的成交周期、议价幅度与去化速度里。

作品声明：仅在头条发布，观点不代表平台立场