被看空的地产行业惊现“黑马”，贝壳似10年前茅台？

在商业领域，上市公司实现业绩增长通常存在两种主要情形。其一为对增量市场进行深度挖掘以获取新增量，例如扫地机器人行业，当前正处于典型的增量市场阶段。其在全国范围内的市场渗透率尚不足 10%，在此背景下，相较于在同行竞争的红海中激烈角逐，如何有效开拓这一增量市场，显得尤为关键且更具战略意义。另一种情况则是在存量市场中提升行业集中度。白酒行业堪称此类情形的典型代表，国内白酒销量在 2016 年便已达到峰值，近年来高端白酒的销量增长主要源于对中小白酒企业生存空间的挤压，进而实现市场集中度的提升。以茅台为例，其市占率从 2017 年的 10.8%显著攀升至 2023 年的 23.21%，并且除茅台外，其他高端白酒品牌的市占率亦呈现出普遍增长的态势。

无论是增量市场的挖掘还是存量市场集中度的提升，其所蕴含的发展空间均极为广阔。值得注意的是，一种反常识的现象是，对于优质企业以及投资者来说，在存量市场中通过提升集中度来获取利润，相较于挖掘增量市场，往往更为轻松且收益更为可观。那么，为何会出现这样的现象呢？

在商业领域的市场竞争格局中，增量市场与存量市场呈现出截然不同的特点与态势。

增量市场因其蕴含着丰富多样的发展机遇，吸引着众多参与者纷纷涌入，市场竞争的激烈程度堪称惨烈。在这个充满变数的市场中，新兴力量可能随时崛起，犹如黑马般横空出世，使得整个市场的竞争格局变得扑朔迷离，难以清晰洞察。在这种环境下，企业的利润水平往往不尽人意。原因在于，在增量市场阶段，企业的首要目标通常是抢占市场份额，而非单纯追求短期利润。市场份额的争夺如同一场没有硝烟的战争，若企业在这场竞争中无法战胜对手，就极有可能被市场淘汰出局。回顾商业发展历程，前些年的共享单车大战、社区团购大战以及近几年的新能源车大战，均是这种竞争态势的典型例证。在这些大战中，各企业为了在市场中占据一席之地，不惜投入大量资源，导致利润空间受到严重挤压。

与之形成鲜明对比的是存量市场。存量市场的竞争属于存量竞争模式，由于市场格局相对稳定，新玩家较难进入，因此市场竞争的激烈程度相对较低。在存量市场中，企业若能在竞争中保持微弱的领先优势，随着时间的推移和积累，这种优势将会逐渐放大，企业之间的差距也会愈发明显，市场资源最终会逐步向领先企业集中。在这种情况下，龙头企业的经营业绩往往表现出色。从财务报表来看，当观察周期适当拉长时，会发现企业的现金流状况远优于利润表现，而利润又显著高于营收数据。这一良好的财务状况使得企业在分红以及回馈投资者方面具备更强的能力，能够为投资者带来更为可观的回报。

存量市场，特别是那些市场集中度尚未达到较高水平的存量市场，蕴含着独特的投资价值和发展潜力，值得我们给予更多的关注与研究。

研究所所长依据近期亲身实践洞察到一个潜力巨大的行业领域，其蕴含的商业价值极为可观。研究所认为，该领域中的企业若能有效运营，完全具备成长为类似茅台、腾讯这类行业巨头的潜力，原因在于其所在的存量市场规模庞大，市场集中度偏低，且消费者对能提供可靠服务的企业存在强烈需求。

这一领域即为——家庭装饰装修。国内家装市场呈现出广阔的发展前景，即便在房地产行业下行的趋势下，存量家居装修市场的总规模仍可达到约7万亿元。即便不计算软装部分，仅整体装修的市场空间也能达到两三万亿元。值得注意的是，如此庞大的市场却呈现出高度分散的状态。目前，国内行业龙头企业贝壳在家装业务上的全年营收仅为148亿元，市场占有率不足1%，若从整个家装市场的维度来看，其占比甚至不到0.5%，这充分说明了该市场的广阔程度。

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价值事务所

贝壳的战略布局与市场渗透

事实上，早在2020年，研究所所长便已萌生购房意愿，然而装修问题的复杂性成为了其购房决策的主要阻碍。

对于自住型购房而言，装修是不可或缺的一环。但装修过程中的繁琐与陷阱，相信有过装修经历的人都深有体会。

鉴于所长日常事务繁多，难以持续投入精力于工地监督，选择全包装修服务成为必要考量。然而，全包模式虽省时省力，但需高度依赖装修公司的专业性与可靠性。否则，其潜在的问题与困扰可能远超半包或自主装修。有实例表明，某别墅业主采用全包服务，初期仪式盛大，投入资金高达180万元，却遭遇施工延期、房屋漏水等严重问题，最终导致业主对房屋失去信心。另有案例中，业主选择全包后遭遇装修公司卷款潜逃，损失惨重。

诸多此类负面事件频发，使得购房决策愈发谨慎。原计划待个人时间充裕时再购置房产，却因工作日益繁忙而一再推迟，转眼间四、五年光阴已逝，不仅未得闲暇，反而职业负担愈发沉重。

近期购买决策的调整，源于对贝壳集团战略动向的关注。作为链家地产的母公司，贝壳集团在房地产服务领域的创新实践始终受到业界高度认可。该企业创始团队以左晖先生为核心的管理架构，展现出兼具理想主义与实践精神的显著特征。

回溯行业发展历程，在我国住房经纪市场尚处规范化初期阶段，左晖先生率先推动链家实施房源数据库建设及真实房源认证体系，通过持续的资源投入有效解决市场痛点。这一前瞻性布局为后续贝壳平台的发展奠定重要基础。

在贝壳平台的业务架构设计中，其创新性地将房产交易全流程拆解为十个标准化服务节点。这种模块化分工模式不仅实现了跨机构经纪人的专业协作，更通过佣金分配机制的结构性改革，建立起多角色相互监督的制衡体系。值得关注的是，该机制在提升行业新人留存率方面成效显著，即便在客户资源匮乏的初期阶段，从业者仍可通过特定环节参与获得发展机会。

左晖凭借科学合理的制度设计，有效化解了购房客户与房产经纪人之间的信息不对称问题，规避了跳单行为、经纪人失信以及人才频繁流失等潜在风险。他并未依赖从业者的自觉性，而是采用制度化的管理手段，确保业务运行的规范性和稳定性。

这正是贝壳找房与链家能够在鱼龙混杂的房地产经纪市场中脱颖而出，并从链家的封闭式运营模式成功转型为开放式、协同合作及赋能型贝壳平台的关键因素。

鉴于贝壳在混乱的房产中介市场中，通过制度建设来抑制人性弱点，推动行业向规范化、合理化方向发展，所长自贝壳涉足家装领域以来便持续关注。毕竟，家装行业与房产中介在本质上具有诸多相似性：产业链条冗长、信息不对称严重、市场乱象频出，亟需一家企业挺身而出，进行规范、整治与革新。

贝壳于2020年4月正式推出家装服务品牌“被窝”，并于2022年完成对区域品牌圣都的收购。从其业务增长数据来看，贝壳家装呈现出强劲的发展态势。在短短四年间，其营收实现了从2021年的微量规模到2023年首次突破百亿，再到2024年全年达到148亿营收（同比增长36.1%）的跨越式增长，同时2024年全年签约销售额达169亿。

据公司投资者交流信息，2024年贝壳家装在北京的签约销售额为68亿，杭州为20亿，上海和成都各为10亿，另有五个城市签约销售额超过5亿人民币。（数据来源：iFinD）

贝壳家装业务的快速发展引起了广泛关注。在听取2024年中期投资者交流会议后，其业务规划中的关键点令人印象深刻，促使形成了逐步考察房产并选择圣都进行装修的计划（重庆地区由圣都负责）。据公司高管透露，家装板块已于2023年实现百亿级收入规模，而本年度战略重点转向基础设施与能力建设。这包括基于Home SaaS系统的先进数据中台构建，该系统能够自动生成标准化施工图纸并提供即时报价，显著提高了设计师工作效率及准确性。此外，在物料供应链整合方面，通过商品信息标准化提升了材料交付的可靠性。针对定制家具安装环节，则通过制定严格标准和强化员工培训，将首次安装成功率提升至80%以上（2024年上半年数据）。

本所已在全国范围内推行主动维保服务，于项目竣工后第5个月及第22个月，主动为客户提供免费维修护理，旨在尽早发现并解决墙面开裂等共性问题。我们持续扩充自营售后团队，2023年底团队人数超200人，至2024年上半年已增至400余人，且未来仍将不断壮大。

若诸位对本所关注的企业及行业专家交流纪要感兴趣，可加入《价值宝库》查阅。《价值宝库》系本所团队精心构建的投研资料库，每日更新逾100份内容，多为一手调研纪要，此外还涵盖各类研报、突发及热门事件解析、宏观政策与市场解读等。总之，只要对诸位有益且本所能获取的资料，均会收录其中。

此举彰显了本所的规范化管理，通过制度化、系统化、标准化流程降低人为失误，以制度约束取代个人依赖。同时，面对快速发展，本所亦会适时调整步伐，强化基础建设，扩充售后服务体系，确保稳健前行。

某业主通过链家置业后，选择贝壳集团旗下圣都装饰承接房屋装修工程。从交易流程到施工环节，该机构展现出显著的体系化服务特征，最终实现客户满意度提升的核心目标。

在业务架构层面，企业构建了精简高效的服务体系。采用双套餐定价策略，以实际使用面积为计费基准，配套提供一线建材品牌库供消费者遴选。两个套餐的核心差异体现在可选材料范围的梯度设置，既保证了基础配置的品质标准，又为高端需求预留升级空间。这种模块化设计有效简化了消费决策流程，将传统装修中复杂的选项组合转化为标准化产品包，除个性化定制项目需另行计费外，整体费用结构清晰可溯。

在施工管理方面，企业建立了多维度的监督机制。通过专属企业微信社群实现施工进度可视化管理，项目团队每日定时推送现场图文报告，质量巡查人员即时上传巡检影像资料。特别值得注意的是，服务团队实行垂直管理架构，各级负责人均纳入沟通渠道，确保责任主体明确可追溯。施工现场部署智能监控系统，配合自主开发的智慧工地管理平台，业主既可实时调取监控画面，又能查阅施工日志，形成对作业人员的全天候监督网络。

该模式通过流程标准化、材料集采化、管理数字化的三维重构，实现了家装服务的产业升级。其价值不仅体现在成本控制和品质保障，更在于通过规则前置和透明化运作，重塑了行业服务范式，为消费者提供了可预期、可管控的装修体验。

在该装修期间，所长的多位长辈前来查看。他们均对装修情况表示满意，有的称赞施工速度快，有的指出走线规范整齐，还有的肯定材料品质优良……这些长辈均有多次房屋装修经验，能获得他们的认可实非易事，尤其是所长的父亲。要知道，所长家的房屋当年就是由其父亲自装修，从线槽打制到墙面粉刷（当时因经济原因未请专业人员）等工序均由其父亲一手操办……

尽管装修过程中不可避免地出现了一些小问题，但好在都及时被发现并得以妥善解决。总体而言，所长对此次装修非常满意，整个装修过程省心省力，质量也有可靠保障。虽然装修费用相对较高，但不仅所长本人，家中长辈也一致认为这笔花费是值得的。

装修费用具体是多少呢？该房屋建筑面积为82平方米，套内面积66平方米，贝壳计价面积79平方米。目前不含设计费的费用核算下来是10.76万元（后续实际费用预计还会增加，因为装修过程中有临时砌墙、砸墙等变更事项），综合计算，含设计费的话最终费用大约在11.5万元左右。若按照贝壳计价面积来计算，每平方米的装修价格约为1450元。值得注意的是，很多人误以为这个价格是包含软装的全包价格，实际上它仅是基础装修的费用。

尽管成本相对较高，但研究所所长认为该投入具备合理价值，其风险远低于选择低价服务可能导致的质量问题。值得关注的是，贝壳家装业务目前仍处于整体亏损状态，这从侧面反映出市场同业者采取的低价策略可能存在隐性风险。消费者在获取价格优势的同时，需警惕潜在服务质量缺陷带来的长期成本。

根据2024年度财务数据显示，贝壳家装业务毛利率已升至30.7%，较上年度提升1.7个百分点。结合2023年11个运营城市实现盈利（其中4城净利润超亿元）的经营表现，叠加本年度毛利率持续改善趋势，该业务单元距离盈利临界点已渐行渐近。从产业发展规律分析，伴随业务规模的持续扩张，企业对上游供应链的议价能力将显著增强，通过优化采购成本实现毛利率提升具有较大实施空间。

另一方面，企业规模越大，对下游施工团队实施标准化管理的能力越强。尽管贝壳宣称其工人均为自营，但据所长推测，外包成分可能较大，类似于美团骑手与上游的关系。随着规模的扩大，公司对外包施工团队的管控能力增强，且能依据施工人员的服务质量进行分类，引入不同外包商形成竞争机制，例如服务优质的工人可获得更多订单，中长期来看有望提升毛利率。

公司不断推进“智能化”和“标准化”，提升管理等各方面的效率，这些均有助于利润增长。从图表中可以看出，贝壳家装的平均施工周期持续缩短，根据公司投资者交流的信息，2024年在2023年111天施工周期的基础上又减少了约10天。

鉴于贝壳家装当前规模的快速增长及效率提升的速度，其盈利的确定性较强。

在家装行业，获客成本居高不下是众多企业面临的显著困境之一。而贝壳家装业务凭借其独特的经纪业务自然引流优势，在获客成本方面展现出明显优势，远低于同行业其他企业。

从数据层面来看，2023 年贝壳家装业务的 GTV（总交易额）中，有 43%源自房地产经纪人的推荐贡献，相较于 2022 年，这一比例提升了 10 个百分点。展望后续发展，随着倒流模式不断优化并趋于成熟，预计该比例还将呈现进一步上升态势。

贝壳作为国内规模最大的房产中介机构，在房屋交易领域占据重要地位，其出手规范整合家装市场，无疑备受瞩目与期待。以 2024 年全年数据为例，贝壳存量房业务实现交易总额 22465 亿元，同比增长 11%，市场占有率达到 24%；新房业务虽面临一定压力，GTV 交易总额为 9700 亿元，同比下降 3%，但市占率仍有出色表现，达到 11.0%，同比提升 2 个百分点，其中第四季度单季市占率更是跃升至 14%。

值得注意的是，房屋交易与装修环节本就联系紧密。对比常规家装企业普遍面临的获客艰难、成本高昂难题，贝壳依托自身强大的房产交易资源网络，几乎不存在此类困扰，为其家装业务的拓展奠定了坚实基础，也为其整合家装市场提供了有力支撑。

家装行业蕴含着巨大的发展潜力，若运营得当，有望创造出极为可观的商业价值，即便实现多个类似贝壳这样规模企业的成就亦非遥不可及。从相关数据图表中可清晰洞察到，在仅仅三年的周期内，家装业务所产生的营收在贝壳整体业绩中所占据的比重已攀升至将近 16%，这一显著的增长趋势有力地印证了家装市场所具备的强劲动力与广阔前景，也凸显出其在整个商业布局中日益增长的重要性与战略价值。