一起装修网在商房大厦的展厅租贵了吗？

前段时间，在争取一个家居行业办公和展厅选址业务的时候，对方负责人问了我一个问题来考察我是是否有：

一起装修网在马甸商房大厦的展厅是不是租贵了，你觉得他们这有降租的可能性或者有哪些风险需要规避？

听到这的时候，这个负责人是个内行，是少数没有把商业地产咨询公司当成只是获取房源的中介公司来看的公司。

我喜欢这样的客户!作为协助过头部装企业选址和续租服务超过4万平米的专业不动产咨询顾问，我觉得本次交易中租户面对出租方的专业的团队基本上处于完败。

一：一起装修网在商房大厦签约情况

2024年5月10日商房大厦成功与一起装修完签订了合同，租赁面积为12416.03平米，商房大厦的产权方为北京二商集团所属京都分公司，签约信息在其官方公众号上是有公布的。根据官方平台公布的相关信息，签约价格为7元/平米/天，其中包括1元/平米/天的物业费。根据业主方官宣消息，租金相比改造前溢价了接近40%。

二：这份租约是否租贵了！

对2023年底以前的一起装修网不贵，但是对2024年一起装修网而言是贵了。

在过去的三年中，家装行业发生了革命性的变革，北京头部装企业的营业额总和基本上和卖场持平，经过激烈的厮杀，在2024年第一季度，目前整装行业真正具备规模建店就剩下五家，分别是梵客装修，被窝，天坛整装，一起装修网和爱空间，其他几家北部基本上大店都已经开设完毕了，在2024年第二季度的时候，过来争抢商房大厦的概率几乎没有。除了家装行业外，其他可承租大体量商业的客群，无论是医美机构还是体检机构，基本上都拿不下超1万平米的商业体。如果没有专业机构通过数据支持来辅助（尤其是商房大厦潜在租户的动作），一起装修完可能意识不到自己在这次交易中的优势所在。我在给客户进行交易服务的时候，基本上都会协助做一次swot分析，从而采取更加针对性的策略，做到利益最大化。

2024年以前，作为家装行业的黑马，不少业主其实对承租能力是持有怀疑的态度的，比如其东店在选址的时候，第一选择其实并非新城市广场，而是凯德收购的苏宁总部项目，但是凯德方面并没有给与其非常优惠租金从而达成租约。业主的考量不无道理，抖音集团孵化的住小帮开业不到一年就关闭了。这个时候业主为了多挣点租金愿意冒风险也是理所应当的。

但是到了2024年已经确定江湖地位的时候，已经有的是业主找上门求合作了，据我所知，亚奥望京商圈内租金5元以内可选的项目不下四个。这个项目二楼和三楼拆开租无论是商业还是办公7元/平米/天的租金在2024年的商办市场中是难如登天啊，批发价为什么还比零售价高呢？

三：一起装修网本次签约中风险

我有听到部分家装新媒体和家装家居老板说一起装修网租赁如此大面积的大店是个巨大风险，在我看来面积越大，成本越高，对于头部的装企而言，就是个伪命题，因为只要装企能是巨大的流量入口，那么会有无数的家装家具供应商愿意付出租金溢价在展厅内寻找展示品牌的机会，头部装企业的展厅的性价比可比居然和红星美凯龙的展厅性价比高多了，利用体量优势，利用好不动产策略可能实际支付租金成本比小店面更低。

我个人认为的其风险签约在一层的面积在不够大，降低了其退缩组的灵活性。

我非常鼓励规模大的企业利用自己的体量优势要争取以和楼上相同的租金租赁更多的一层面积并且索要部分转租权，最好是一层全拿，这对经营性企业而言，相当于避险资产，可以部分转租或者联营降低实际房租成本。不然在办公楼烂大街的市场下，谁能以7元/平米/天去租二楼以上楼宇呢！

此外我注意到租赁用途一栏写的是办公，展厅，如果租赁合同也是这么写的话，这等于给自己套上了枷锁，一方面如果自己增加经营业态的话，可能涉及违约，另一方方面，会限制转租业态，减少潜在转租户，造成空租的损失。个人觉得，把租赁用途一栏写成商业更为稳妥一些。

此外，关于电量，装修恢复，等具体工程和合同细节上的风险因为没有市场公开数据，无从谈起，不过从我个人经验来看，如果其没有聘用专业商业地产律师和工程顾问的话，免不了要交一些学费的。

四：租约交易中遇到专业的业主方完败非常正常。

商房大厦的业主在这个交易中做的非常好，能把其他客户清退，把项目给到行业中的黑马，在国企内部能把方案提交，通过合规审查以及风险评估的，了解国企流程的就知道这个确实太难了。

一笔面积超过1万平米的商业楼宇租赁交易对业主方而言同样也是风险巨大，如果租户中途退租，算上招商期和中介费成本，可能至少是6-8个月的房租。不过最大的可能是选择成本，在家装行业发生巨变的时候，压错了种子选手，可能会让项目的运营未来十年进入被动期。，

此外，本次交易是商房大厦自行和一起装修网达成的交易，并没有中介公司的参与。

根据我和几个家装企业老总的沟通，商房大厦的运营方基本上和每一个头部的装企或者家居企业建立了直接联系，而且对行业走向非常了解，能够根据行业的发展，来调整产品，这种深入行业的营销能力在其他项目上非常罕见，根本用不着中介公司来获客和转化。

对于资产方而言，操盘手的重要性愈发重要了，适当提高薪资，挖一些有资源和专业能力的管理人，干掉那些只会给公司建议提高佣金建立渠道的混子。个人认为目前多数写字楼和商业对操盘手的待遇还是太低了。

五：降租的可能性

从目前一起装修网发的官方消息看，商房大厦的店面目前还没有装修结束，已经产生了一次性的装修沉默成本，这笔费用大概超过了2000万元。加上已经占用的免租期，和业主腾挪原有租户的成本以及可能存在的违约成本，总体成本可能5000万以上了。如果没有相同物理条件，并且租金在3.5元/平米/天以内的项目作为竞品，降租的可能性为零。但是一旦商业房的租金在3.5以内，那就有大把的二房东经常，去分割做餐饮等业态了，非专业商业资管公司的决策速度和认知水平，拿到这样的项目可能性为零。新华保险退出来的2万平米的商业房北广大厦一层到四层在降价后，很快就被拿走了。

六：整装市场大局已定后企业的不动产策略应优先成本考量。

商业地产的魅力在于隔一条马路，相同建筑等级的物业的租金可能就差一倍。行业的发展重构同等地段资产的价值，给了参与者充分的投资和博弈空间。参考其他区域的商业楼宇的作用也没那么大。我的观点是对于一起装修网而言，风口起期来临，业务高速扩张期的时候，舍命狂奔，把竞争对手甩开是第一要宗旨，这个时候要不拘小节，只要业务和规模上来了，这点租金差价在资本市场的回报面前只是毛毛雨，这笔交易就是双盈。

但是在行业格局基本稳定并且外部融资环境和社会环境不确定的时候，成本管理就尤为重要了，活下去才是第一宗旨。不动产支出在头部家装企业中动辄数千万，建议还是一把手亲自管，可以考虑让有经验的咨询机构协助支持或者聘请专业的选址负责人入职，提供决策参考，把风险控制和成本控制做在签约前，否则面对专业的房东，在博弈中还是太吃亏。

以上内容仅代表个人观点，本人专注于北京商办地产，通过一线调研和研究，给选址企业和不动产管理机构提供专业的不动产咨询服务，鉴于更多优质信息和案例不适合在网络发布，有具体选址的企业可以单独联系博主。