定制家具第三季第十六集继续推演

因此，EVA预测的部分相加，再经过调整，就得到最终的估值为221.08亿元

另外，再加上第一部分的期初投入资本，得到的企业价值为275.86亿元，再减去债务价值5.64亿元，股权价值为270.22亿元。

该估值对应的静态PE为29倍，与DCF乐观取值计算结果相差不大。

综上，结合三种估值方法来看，本案合理估值区间110-270之间，对应的PE如果在14X左右及以下，则安全边际较高

而如果上升至25X以上，则安全边际相对较低。

当然，这样的估值为相对谨慎的测算，未能考虑其未来基本面的重大变化，比如估值等

目前，索菲亚的市值为175亿元，PE-TTM为17倍

我们再延伸思考一下：面对房地产行业宏观调控，房地产行业产业链前、中、后端企业之间的估值会有什么差异？

我们分别挑选上中下游的代表公司：

中游，房地产行业——万科、保利地产；

上游，防水涂料、管材行业——伟星新材、东方雨虹；

下游，家电、家居行业——格力电器（白电）、老板电器（厨电）

其实，整体来看，不管是上游、中游、下游，只要是围绕着房地产行业的产业链，受地产预期的影响都比较大。

但是，市场对于不同环节，给的估值区间有很大差异。

估值区间从高到低为：索菲亚（家居）>老板电器（厨电）>伟星新材/东方雨虹（建材）>格力电器（白电）>万科（地产）>保利地产（地产）

注意：

纯地产企业——估值最低（15X左右），受政策调控的影响最直接、反应最敏感。

地产后企业——同处于地产后市场，但赛道不同，估值也存在差异，这主要取决于成长性、渗透率等因素。

比如，定制家居行业增速快，渗透率要低于厨电，所以索菲亚的估值要高于老板电器

而厨电的成长性要高于大家电，所以老板电器的估值要高于格力电器。

而大家电，比如格力电器、美的集团，就与万科、保利地产的估值走势几乎重合，估值区间比较接近

美的集团的估值略高，自2016年以来有明显的涨幅，这是因为其2016年并购德国库卡，估值自然被推高。

地产前周期企业——伟星新材、东方雨虹估值整体走势一致，但高于房地产企业，一个原因可能是增速

东方雨虹近3年营收增速在30%以上，房地产增速受交房时间影响，波动较大，在5%-30%之间。

预知后续，且听下回分解

不构成任何投资建议，股市有风险，入市需谨慎