熟人租房不签合同？罗女士40万换来的血泪教训

罗女士怎么也没想到，自己两年花了40多万房租，退租时却被房东要求赔偿全套新家具。沙发有划痕、凳子有破洞、墙面有污渍，房东余先生一口咬定“必须恢复原状”。罗女士已经主动花了2000元清洗沙发并局部补漆，但房东坚持要全屋通刷墙面、更换全新家具，甚至已经委托律师准备起诉。

而这一切的根源，竟是她在第二年续租时“图省事”，没签新合同。

“都是熟人，签合同伤感情”——这句话你是不是也常听到？但你以为省了中介费就是赚了？对方可能正在算计你的押金和折旧费。

01口头约定省了事，却埋下大雷

为什么熟人之间总爱回避书面合同？说到底，不外乎三种心理：怕提签合同显得自己小气，伤和气；觉得续租就是走个过场，太麻烦；还有就是过度信任——“老熟人了，还能坑我不成？”

罗女士的遭遇恰恰戳破了这种侥幸。第一年租房时，双方确实走正规流程签了合同，可到了第二年续租，大家都觉得“老样子，不用折腾了”，就口头说了句“照旧”，便各自忙去了。结果退租时，房东余先生搬出了一套全新的装修标准——墙面必须重刷、家具必须换新。可当初那句“照旧”，谁还记得“旧”到底是个什么标准？

“正常损耗”四个字，口头说起来轻飘飘，可真到了扯皮的时候，谁也说不清。房东觉得沙发上有划痕就是租客没爱惜，租客觉得坐了两年的沙发有痕迹再正常不过。可惜，没写在纸上的东西，公说公有理，婆说婆有理。

这种纠纷并非个例。在上海长宁区的一起租赁纠纷中，租客刘女士退租时同样被房东要求“恢复原状”，双方对墙体渗水、地板损坏等问题的责任归属争执不下。法院最终认定，房屋出租使用18年，正常使用中不可避免会产生自然损耗，租客无需为岁月的痕迹买单。可问题是，在法庭上胜诉的前提，是你得有证据证明那些损耗是“正常使用”造成的。没有书面合同，连“正常使用”的约定标准都拿不出来，举证谈何容易？

本来以为省事，结果惹了一身麻烦——这就是口头约定的代价。

02房东索赔换新家具，法律如何看？

“难道我付了40万租金，连坐坏一个椅子都不行？”罗女士的反问，说出了很多租客的心声。

法律怎么说？能行，但有个前提。

四川策信律师事务所的肖明静律师解释得很清楚：正常损耗是房屋及设施在正常使用下产生的自然老化，比如墙面轻微污渍、沙发细微划痕。这类损耗是租赁关系中不可避免的，属于房东出租房屋理应承担的经营成本。换句话说，你付的租金里，本来就已经包含了家具家电的折旧费——房东不能收了折旧的钱，转头又让租客按全新价赔一遍。

那房东的索赔要求就没一点道理吗？也不全是。民法典第710条明确，承租人按照约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。但第711条也说了，如果承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以请求赔偿损失。

翻译成大白话：正常用旧的，房东自己扛；人为搞坏的，租客得赔。但问题在于——什么是“正常”？什么是“人为”？沙发坐了两年的痕迹算正常，但要是刀划出来的口子呢？墙面泛黄算正常，但要是孩子拿彩笔涂了一墙呢？

更关键的是赔偿怎么算。就算确实是人为损坏，也得按这件家具用了几年之后的残值来折算，而不是按买全新的价格来赔。一件两年前花五千块买的柜子，现在市场价可能只值三千。让租客按五千赔，等于租客出钱把房东的旧家具“升级”成新的——中间那两千块的差价，凭啥让租客买单？

而且，押金是用来弥补实际损失的，不是房东的“额外收入”。如果实际损失远低于押金数额，法院会判决房东退还多扣的部分。但这一切的前提是——你得有合同，把折旧标准、损耗范围写清楚。

罗女士说他们没有签第二年续租的合同，现在房东一口咬定“房子必须焕然一新”，可他们当初连“正常损耗”四个字都没提过。法律再公道，也架不住没有白纸黑字。

03一份补充协议，避免九成纠纷

你可能觉得，签合同不就是找份模板填一下吗？但真正容易出问题的，恰恰是模板里没写清楚的那些细节。

与其签一份“标准化”的合同，不如加一份能真正保护双方的补充协议。下面这几个条款，看着简单，却能把九成以上的纠纷扼杀在摇篮里：

第一，明确折旧标准。

直接在合同里写一句：“家具家电按年限折旧，使用满三年后，自然损耗不再追究赔偿责任。” 这样一来，房东不能拿一个用了五年的旧沙发来讹你，租客也清楚哪些东西是“用坏了得赔”的。

第二条，划定“正常损耗”范围。

把模糊的边界划清楚——“墙面轻微开裂、地板褪色、家具表面轻微划痕，属于正常使用损耗，不扣押金。” 罗女士如果能提前把这条写进去，根本不会为了墙面粉刷的颜色差争得面红耳赤。

第三，约定家具清单及状态确认。

入住第一天，把每件家具拍好照片，双方签字确认。退租时，拿着照片一对比，有新增的明显损坏就赔，没有就过。别小看这一步——很多纠纷之所以闹大，就是因为双方对“入住时什么样”各执一词。

第四，押金扣减条件写死。

“押金仅用于弥补人为损坏且无法修复的损失，且扣减金额不得超过损坏物品折旧后的残值。” 这句话堵死了房东拿押金当“违约金”乱扣的路子。

罗女士如果第二年续租时，花十分钟补签这样一份简单的补充协议，把“墙面粉刷每两年做一次，费用各半”写进去，就不会有后来的颜色差争议。十分钟能解决的事，何必闹到上法庭？

04先小人后君子，才是真朋友

说到底，熟人之间不签合同，表面看是信任，骨子里其实是侥幸心理——总觉得“不会出事”。可等你真的出了事，翻起脸来，比陌生人还狠。

因为陌生人之间，大家按规矩办事，不掺杂感情；熟人之间出了纠纷，感情账和经济账搅在一起，反而更难说得清。房东觉得“我租给你是对你好”，租客觉得“我花了这么多钱你还不满意”，双方都觉得自己委屈，最后只能上法院解决。

罗女士目前已经准备积极应诉，可即便最后赢了官司，律师费、时间成本，早就超过了当初签一份合同那点精力。她花了40万租金，买来的教训就是：一张纸的分量，远比你想的重。

说到底，一张纸不是隔阂，而是底线。愿每一个租客和房东，都能在阳光底下算清账。

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