从“卖产品”到“造场景”：商业地产智能家居消费时代的价值重构

存量商业持续面临租金内卷、客流下滑、业态同质化等难题，传统购物中心、家居卖场长期依靠铺位出租、单品展销的经营模式，增长空间日渐触顶。2026年9月，商务部等八部门联合印发《促进智能家居消费行动方案》，明确提出支持购物中心、家居卖场打造全屋智能样板间、数字家庭体验中心，推动智能家居产品、家装服务、场景体验一体化落地。政策释放出明确信号，家居消费不再局限于单品买卖，而是转向家庭生活场景的整体解决方案。对于商业地产而言，这并非简单新增一类零售品牌，而是一次资产逻辑的底层转换，商业空间的价值，正在从出租物理铺位，转向运营沉浸式家庭生活场景。

一、政策东风之下，商业地产迎来业态迭代新窗口

《促进智能家居消费行动方案》围绕供给扩容、标准完善、消费激励、适老化改造、废旧回收、金融支持等多个维度，搭建起智能家居消费的完整支撑体系。其中专门提出，鼓励购物中心、家居卖场设立智能家居体验中心、全屋智能样板间，推动家装企业、智能硬件品牌、系统服务商联合落地定制化家居套餐。商务部促进司负责人表示，方案着力打通智能家居产品互联互通堵点，鼓励线下实体载体搭建实景体验空间，降低消费者感知、试用全屋智能方案的门槛。

这项政策精准切中当前智能家居行业的消费痛点：线上图文视频难以直观感受全屋联动效果，不同品牌设备互联互通存在壁垒，普通消费者很难独立完成从产品选型、方案设计到安装调试的全流程。而线下商业空间，恰好具备实景展示、多品牌集合、现场交互的天然优势。商务部研究院副研究员洪勇表示，加快落地智能家居互联互通标准，打通品牌生态壁垒，推动行业从单品智能走向全屋智能，线下商业体验场景，正是化解消费者体验短板最重要的载体。

传统家居卖场长期停留在“摊位式”经营，不同品牌独立分割展位，消费者只能单独查看零散家电、智能单品，很难想象产品搬进自家住宅后的联动效果。普通购物中心里的数码、家电门店，同样以单品陈列销售为主，缺少完整居家场景。这种以单品销售为核心的业态布局，无法匹配全屋智能消费的需求变化。智能家居消费的决策逻辑，是先认可生活场景，再选购配套产品，消费者需要置身于真实的客厅、卧室、厨房空间，亲身感受灯光、安防、环境控制系统联动运行的效果。

政策配套的以旧换新、消费金融、适老化智能产品推广等举措，进一步放大商业地产的运营空间。地方可依据政策，针对全屋智能产品出台补贴，引导居民开展家居焕新与老旧住宅智能化改造。适老化智能照护、健康监测设备的推广，则打开银发群体的家居消费市场。对于存量商业项目，无需大规模拆改重建，仅利用中庭、次主力店、闲置铺位，就可以搭建多套不同户型、面向不同客群的数字家庭样板间。

飙马商业地产认为，本次政策最大的价值，是把商业地产从家居消费的场地提供者，变成智能家居产业链线下落地的核心载体。

大量存量商业长期苦于业态迭代方向模糊，引入餐饮、零售品牌很容易陷入同质化竞争，而全屋智能场景属于体验型业态，自带内容属性，能够吸引目的性客流。这类业态可以串联家装设计、设备销售、上门安装、售后运维、旧品回收整条服务链条，不再仅仅依靠基础租金获取收益，为商业资产开辟多元收入渠道。政策的落地，为商业地产的存量提质提供清晰赛道，推动商业项目跳出单纯招商招租的固有思维。

二、底层逻辑转变：从铺位租赁，转向场景运营的价值重塑

在过去的商业地产模式中，商场的核心产出是物理空间，运营的重心是招商、收租、物业维护，租户独立经营，商场很少深度介入产品销售和消费服务。在智能家居消费时代，这套逻辑不再完全适用。全屋智能消费是一整套系统解决方案，产品之间需要互联互通，消费周期长，决策链路复杂，单纯把铺位租给硬件品牌，依旧停留在“卖产品”的旧模式，无法释放场景价值。

“造场景”的核心，是打破品牌之间的空间壁垒，在商业内部搭建完整可交互的家庭生活实景。不再按照品牌分割独立展厅，而是模拟刚需住宅、改善大平层、适老化养老居室等多种户型，把不同品牌的智能照明、智能厨卫、环境监测、安防设备整合在同一个空间内。消费者走进样板间，能够直接体验离家一键断电、起床模式、夜间安防、老人健康监测等联动场景，直观感受全屋智能带来的生活变化。广州正佳广场落地的机器人友好家实景体验店，便是典型实践，将人形机器人嵌入客厅、卧室等居家场景，让消费者沉浸式体验人机共居生活，客流转化效果明显优于传统单品展厅。

场景运营模式下，商业地产的收益结构发生明显变化。除基础租金之外，项目可以搭建平台，向家装、智能硬件、系统集成服务商收取场景运营服务费、方案成交分成，联动金融机构落地家居消费信贷，承接智能家居以旧换新的线下收旧服务。收益来源从单一租金，拓展到场景运营、服务分成、活动策展等多元板块，有效降低对零售租金的依赖。国研新经济研究院创始院长朱克力提出，全屋智能普及的最大阻碍是整体成本偏高，依托政策的模块化、分阶升级思路，商业地产场景可以向消费者提供轻量化智能改造方案，降低大众入局门槛。飙马商业地产认为，场景运营本质是商业地产经营重心的转移，运营对象不再是商铺，而是到访的家庭消费客群，价值核心从空间面积，转变为可落地的生活解决方案。

同时，智能家居场景具备极强的客流带动能力。传统零售门店依赖随机逛店客流，而全屋智能样板间能够吸引有家装、旧房改造、家居焕新需求的目的性客群，家庭客群结伴到访，连带拉动商场餐饮、休闲等其他业态消费。这类场景还具备持续更新的内容属性，可定期开展智能家装沙龙、适老化改造分享、新品体验活动，持续制造话题，提升商场复访率，有效解决存量商业日间客流不足、缺少记忆点的普遍难题。

商务部促进司负责人表示，方案鼓励开展智能家居以旧换新，支持线下场所承接旧品回收、换新体验一体化服务，打通家居消费全链条。

当然，模式转型也存在现实挑战。多品牌设备协议不统一、系统难以打通，是搭建全屋样板间的技术障碍；场景搭建、持续运维需要投入人力成本，考验商场跨品牌资源整合能力；消费者对全屋智能预算、后期运维存在顾虑，也会影响转化。商业项目不能简单复制样板间，需要结合项目定位、客群结构，选择适配的场景主题，避免形式化的布景打卡，忽略真实的落地服务能力。

三、存量商业如何把握智能家居消费红利

政策红利不等于短期流量，商业地产想要真正抓住智能家居赛道，需要避开“一次性搭建样板间、只做打卡布景”的浅层误区，构建长期可持续的运营体系。

第一，分层打造场景空间，适配不同项目体量与客群定位。

核心城市的区域型购物中心，可以拿出次主力店面积，搭建多户型全屋智能样板间，覆盖年轻刚需家庭、改善型家庭、银发适老化三大主流场景。社区型商业、中小型存量卖场，不必追求大面积展厅，可以利用中庭、连廊等碎片化空间，打造轻量化小型智能生活体验点位，聚焦局部空间改造，例如智能厨房、适老化卧室，降低改造成本。场景设计要贴合真实居住习惯，拒绝过度科幻化的概念展示，重点呈现普通家庭能够落地、性价比可控的智能化方案。

第二，搭建跨产业生态联盟，打通消费全链条。

商业项目作为平台方，联动智能硬件厂商、家装设计公司、全屋系统集成商、旧物回收企业、消费金融机构共同入驻。不再单独引入单个品牌独立开店，而是形成产业联合体，为消费者提供方案设计、产品选配、上门安装、售后维保、旧家电回收一站式服务。依托政策的以旧换新补贴，在商场设立家居焕新服务点，承接老旧智能家居、家电回收业务，打通“送新+收旧”的闭环服务，提升消费者的决策便利度。

第三，以数字化运营沉淀客群资产，实现长效经营。

通过体验预约、方案咨询、沙龙活动，收集家装需求、房屋户型、预算偏好等客群数据，建立家庭客群数据库。针对不同阶段的客户分层运营，对短期意向客户推送定制化智能方案，对潜在客群持续输出家装改造知识，把一次性体验客流转化为长期可运营客户。同时借助商场会员体系联动，把智能家居体验和商场会员权益打通，带动场内其他业态协同消费。

第四，理性看待赛道机遇，守住商业运营底线。

智能家居行业技术迭代快，产品标准仍在完善，互联互通的国家标准正在推进，商业项目不能盲目重资产投入大规模改造。优先选择轻植入、微改造的方式试点，验证客流、转化数据之后，再逐步扩大场景规模。项目运营团队要厘清自身定位，商场是场景平台运营方，而非智能设备的技术服务商，重点做好资源整合、场景维护、客户服务，技术调试、设备售后交由专业服务商完成，规避技术运维带来的经营风险。

结语：

智能家居消费浪潮叠加政策扶持，正在重新定义线下商业的价值边界。商业地产的竞争，已经不再比拼商铺数量、品牌档次，而是比拼能否打造打动家庭消费者的真实生活场景。从出租物理空间，到运营生活场景，从售卖单品，到输出整套居家解决方案，这场转型，为大量陷入同质化内卷的存量商业，找到了一条资产价值升级的可行路径。