40万租房两年退租被要求换家具，租客：已修补，房东：只是掩盖要起诉

房东推开门，手电筒先扫沙发——一道30公分的划痕，凳子靠背破着洞，房顶泛着污渍。 罗女士住了两年、交了40多万租金，退租前花2000多洗了补了，余先生摇头：“不是修，是盖。 我交你的是全新的。 ”

杭州星潮映象府，200平精装大平层，月租1万9，罗女士两年前经中介租进来，租一年，房东主动说续吧，第二年跳过中介，租金不变，没签合同。

搬走那天她想得周全：全屋清洁、沙发清洗、墙面局部补漆，2000多元出去了，修复图拍给房东——沙发洞填上，划痕看不太出来了。

余先生不认。

他给记者看退租照片：沙发那道划痕约30公分，几张凳子靠背破洞，天花板和墙顶有污渍。 罗女士承认，“是我弄的，但我整改了”。 余先生咨询过做家具的人：1、2厘米的口子也许能盖住，30几公分的，过几天又破。 “交付全新的，还回来这个状态，我心里过不去。 ”

墙面更拧巴。 房东要求全屋通刷一遍，“做过乳胶漆都知道，局部补漆有色差，通刷才没痕迹”。 罗女士觉得：污渍去掉了，不影响看也不影响住，为什么要为“颜色完全统一”重来一次。

罗女士那句话很实在：“40多万租金，住两年，难道家具全换成新的？ 那我这钱租他房子图什么。 ”记者说租金本身含折旧费，余先生接得快：“折旧也不够啊，还有墙纸、房顶。 ”态度很硬——起诉。

这事卡着的从来不是“谁赖谁”。

是你得先分清楚两种东西：地面磨了、皮沙发坐出纹理、电器用旧，这是按房子性质正常使用带出来的，民法典第710条写得明——这种损耗不赔偿，租金定价的那天就把这部分折进去了。 你收了40多万，不能同时既收折旧钱、又要求房子像没被人住过。

但罗女士认的那几项——30公分划痕、凳子破洞，属于使用不当造成的损坏，第714条，保管不善致毁损要担责。 担责不等于“买新的”。 能修到正常使用、外观不乱、不漏不裂，优先维修；房东觉得“过几天又破必须换”，得拿出没法修、功能坏了的证据，赔也按家具用了两年后的残值算，不是全新购置价减你押金。

墙面污渍同理。 退租返还的标准，是第733条那个“按约定或按性质使用后的状态”——不是“入住日照片状态”，是“一套200平住了两年的家该有的样子”：干净、无垃圾、污渍去除、设施能用、明显人为破损合理修复。 色差这件事，美观归美观，通刷全屋要证明必要性，得有费用凭证，不能“我心里不舒服就重做一遍你结账”。

押金更不是房东的情绪账户。 它是担保：房租结清、水电结清、没糟蹋东西。 要扣，扣实际损失，维修发票、收据、定损依据摆出来，损失3000押金退差额；口头说“换几万家具”直接全扣，法院不会这么认。 第二年没签书面合同这点也关键——入住交接清单、交验照片、前后对比、沟通记录，谁主张损坏谁举证，入住时沙发啥样、退租啥样，得有东西说话，不是收房当天拍几张“你看这印子”。

罗女士听完律师那句“合理范围修复就好”，安心了，准备应诉。 余先生也没退，要走诉讼定。

房子出租这件事，逻辑其实不绕：房东接受“东西会老”，租客接受“弄坏要管”。 40万买的是踏实住下来的权利，不是“怎么折腾都不心疼”，也不是“住完还得配一套新的才算完”。 收房拿手电筒照，照的是成色；但定损定的，是账——正常磨损归时间，人为破损归责任人，中间那根线，合同写清楚、交接留底、修完留凭证，比退租那天争“够不够新”管用得多。