租客付40万租金，退租被要求全屋换新：正常损耗该谁买单？
发布时间：2026-09-06 12:25 浏览量：1
别，正常住两年产生的损耗，不用你掏钱。
杭州这起退租纠纷的核心，一句话就能说清：
租客罗女士累计支付了40多万租金，这笔钱本身就已经覆盖了房屋装修和家具的正常折旧成本
，房东要求她全屋换新、全额扣押金，既没有法律依据，在司法实践中也几乎没有被判支持的可能。
租客罗女士就退租纠纷接受媒体采访
《民法典》第710条写得清清楚楚：按约定方法或租赁物性质正常使用，产生了损耗，不承担赔偿责任。第733条进一步规定，退租时只需要返还符合正常使用后状态的房屋，不是让你把房子恢复成两年前刚交付时的全新模样。
建个类比，开三年出租，车漆自然老化、轮胎磨损，出租公司不会让租户全套换新，因为月租里已经算了折旧。租房也是一个道理，
租金天然包含折旧成本
——你交的每一分钱，不光买了居住权，还买下了家具和装修在这段时间里正常变旧的权利。
两把悬挂的老式家用金属钥匙
杭州的司法实践已经形成明确共识：2年以上长期租赁产生的墙面自然泛黄、家具轻微掉色、电器正常使用后的功能衰减，全部由房东自行承担。2026年7月杭州一起类似纠纷里，租客住了4年，退租时房东开出4.8万元恢复清单，要求地暖、油烟机做专业清洁，地板抛光打蜡。
上海长宁法院披露的18年长租案更典型。房东把房子租出去18年，收房时要求全屋白墙重刷、地板灶台全部换新，索赔修复费14万。法院只支持了租客擅自改色墙体的针对性修复费，剩余10余年居住产生的自然损耗，因为无法举证是租客不当使用导致，全部由房东自行承担。
这道追问你应该会有：租客确实弄坏了东西，比如沙发30公分的划痕、座椅靠背破洞，房东凭什么不能扣钱？
靠背标注出破损点位的家用座椅
答案是：能扣，但只扣
实际损失对应的合理修复费用
。律师说得很清楚，赔偿优先维修，只有物品完全丧失修复价值，才能结合折旧年限主张折价赔偿，不能直接要求按全新家具价格全额赔付。
罗女士已经主动花了2000多元做针对性修复，超出了法定最低标准。房东说"修复只是掩盖，过几天又会破"，但这不是他说了算。退租时双方共同到场、全程录像、对照交接清单逐项核验，押金扣除必须逐项举证、金额合理，超出实际损失的部分必须退还。
《住房租赁条例》从2025年9月15日起正式施行，明确规定：除合同约定的合法情形外，出租人
无正当理由不得扣减押金
。租房合同必须明确押金数额、返还时间及扣减情形，从源头堵住"提灯定损"式恶意扣押金。
只有三种例外，房东要求全屋换新才可能被支持：
租客存在故意损毁行为
，比如退租后恶意返回出租屋毁坏设施，或者忘关水龙头泡坏地板、宠物抓烂家具。这类明显属于保管不当、人为损坏，租客需要全额担责。
租客擅自改动房屋结构
，没经房东书面同意就拆改墙体、改造管线，事后无法恢复原状的，房东有权主张全额修复费用。上海长宁18年案里，租客把白墙刷成黄色、三室改成四室，这部分修复费就是租客承担。
租赁物完全丧失修复价值
，此时可以结合折旧率主张折价赔偿，而不是按全新物品价格全额赔付。
除此之外，房东要求全屋换新，没有任何法律支撑。
截至2026年9月，本案房东表示要提起诉讼，但未出具正式裁判文书，最终判决尚未可知。但国内近3年同类案件裁判尺度高度统一：
不正常使用造成的损坏针对性赔偿，正常使用产生的折旧房东自担，要求租客把房子恢复如新的诉求，100%不会得到全额支持
。
记者在纠纷现场展示留存的家具取证照片