首单家居卖场机构间REIT获批，居然智家盘活6.5万㎡核心物业

据深交所固定收益平台最新披露，7月17日，

中信建投-居然智家持有型不动产资产支持专项计划（机构间REITs）

审核状态更新为“通过”。这也是国内家居卖场赛道里，真正落地的首单机构间私募REIT产品。

整个项目申报规模

24.11亿元

，从4月1日正式获深交所受理到最终过审，前后只用了三个多月。中信建投证券同时担任计划管理人与主承销商，发起方为北京居然之家家居建材市场有限公司、北京居然之家家居连锁有限公司。

221亿重资产待解，家居龙头先动了核心物业

很多人对居然智家的印象，还停留在2019年完成资产重组的节点上。这家前身为武汉中商的企业，转型后把主业完全聚焦到全屋家居零售，运营总部设在北京，身后站着阿里、金隅集团、泰康人寿几大战略股东，2025年完成治理架构优化后，日常经营已经完全交给职业经理人团队操盘。

截至2025年末，它在全国手里握着

372家家居卖场

，周边配套做了购物中心、社区超市等业态，还落地了32个智能家居体验中心，其中最核心的标杆，就是北京北四环店。账面数据更直观：投资性房地产规模高达221.99亿元，超过一半物业处于抵押状态，这些核心城市商圈的自持物业，长期沉淀了天量资金，直接拖慢了整体资产周转效率。

2025年的财报数据也印证了这种压力：全年营收111.44亿元，同比下滑14.05%；归母净利润亏了9.99亿元，但扣非净利润其实是盈利1.07亿元。公司自己也解释，当期亏损主要来自自持物业的公允价值调减，属于账面浮亏，根本不碰实际现金流——全年经营活动净流入

19.58亿元

，租金和商品销售两块的基本盘一直很稳。只是大环境里家居消费偏弱，卖场租金收入开始承压，把手里的优质存量物业盘活、拿到长期低成本资金，成了这家龙头当下最明确的资本方向。

21年超长存续期，34%自持背后的利益绑定

这次REITs的推进节奏，其实比很多人预想的快。2026年3月27日，居然智家董事会才正式审议通过发行方案，最初定的募资上限是13.9亿元，后来结合底层资产估值和现金流情况，直接把申报规模调到了24.11亿元，相关权限也全部给到了经营层落地执行。

被放进这个专项计划的底层资产，就是大家熟悉的

北京朝阳区北四环东路智能家居体验中心

，总建筑面积64978㎡，里面挤满了全屋定制、智能家电等头部品牌，门店租金加上配套零售收入，构成了整个项目最扎实的现金流底盘。

交易结构上，它走的是

股权收购型私募REITs架构

：先设立SPV，再全额收购两家项目公司100%股权，相当于把底层物业的权属完全攥在了手里。后续的运营分工也很清晰：集团层面定整体策略，下属本地团队负责招商、日常运营和设备维护，把现金流稳住，这才是整个专项计划本息兑付的真正底气。

最有特点的是它的期限——完全跟着地块土地剩余使用年限走，整个产品一口气做了

21年

。为了让资产长期稳定运行，也给外部机构吃下定心丸，居然系关联主体的初始认购比例定到了

不低于34%

，相当于和所有外部投资者把风险牢牢绑在了一起。而且这个产品只面向银行理财、保险、券商资管这类持牌机构开放，普通个人投资者根本买不到。

家居赛道跑通新样本，后面大概率会有复制

回头看过去很多年，家居行业做资产证券化，基本都绕不开CMBS、短期类REITs，本质上还是债权抵押的思路，真正能把长期股权式架构落地的案例，一只手数得过来。这次21年期股权型私募REIT真正落地，相当于给全行业的自持商业物业盘活，铺出了一条能直接照着走的实操路径。

2025年新版REITs行业清单已经把消费类资产纳入申报范围，但商业综合体业态太杂，现金流波动比产业类资产大得多，估值和测算难度也更高，真正能落地的案例一直很少。居然智家这个项目能顺利过审，本质上是头部家居自持物业的

现金流稳定性

，终于拿到了机构市场的盖章认可。

对居然智家自己来说，这笔REITs拿到的钱，第一优先级就是置换掉手里的高息负债，把资产负债结构调得更健康。腾出来的空间，会拿去做智能家居门店升级、数字化平台迭代，还会往智能家电、汽车零售这些新赛道里投。发行完成之后，北四环这个标杆店还会一直由他们自持运营，后面完全可以照着同一套打法，把全国核心城市里的优质自持物业逐个盘活，慢慢把重资产结构调轻。

当然，21年的周期里不可能一路顺风。家居行业的景气度，本来就和新房装修、旧房翻新的需求深度绑定，市场周期一变，商户续租率、租金水平都会跟着动。往后很长一段时间里，机构投资者的目光都会死死盯住这家店的

出租率、坪效、智能品类销售

这几个核心指标。

目前整个项目已经走完交易所审核流程，接下来就会进入簿记定价和正式发行的阶段。