贝壳“换壳”：告别“中介”路径依赖，租赁、家装如何撑起近四成营收？

房产交易传统引擎失速的背景下，贝壳（BEKE）凭借租赁业务52.8%的跨越式增长，成功将非交易业务营收占比推至41.2%的历史新高，完成了从“交易撮合者”向“居住产业运营商”的关键转身。

4月24日，贝壳正式向美国证券交易委员会提交2025年度20-F报告。

财报数据显示，贝壳2025年实现总收入946亿元人民币，2024年营收为935亿元，同比增长1.2%。

在房地产市场整体承压环境下，贝壳依托业务结构深度调整，完成从房产交易撮合向多元居住服务的职能升级，房屋租赁与家装家居业务，成为企业业绩增长核心支撑。

从发展历程来看，贝壳拥有二十余年行业深耕积淀。2001年，链家于北京成立，依托楼盘字典搭建、经纪人合作网络（ACN）落地，逐步推动房产服务行业标准化发展。

2018年，贝壳平台正式上线，将自研数字化基础设施全面开放至行业，业务覆盖全国超90个城市。

截至2025年12月31日，贝壳平台拥有约5.8万家活跃门店、44.5万名活跃经纪人，全年累计促成约560万笔住房交易。

租赁与家装异军突起

2025年，贝壳营收结构呈现明显分化，传统房产交易收入持续收缩，新兴居住服务收入快速增长。

受楼市成交量、价格波动影响，贝壳2025年总交易额（GTV）达3.18万亿元人民币，较2024年3.35万亿元同比下降5.0%。

其中，存量房交易收入250亿元，同比下降11.3%；新房交易收入306亿元，同比下降9.1%。

新兴业务增长势头显著。2025年房屋租赁服务收入219亿元，对比2023年61亿元实现跨越式增长，较2024年增幅52.8%，租赁业务营收占比从15.3%提升至23.2%。

营收增长核心来自省心租模式规模化扩张，2025年末贝壳在管住房单元突破70万套，省心租房源超69万套，较2024年底实现超60%的增长。

同时，租赁业务稳步推进轻资产转型，通过租赁代理、租期管理等服务，持续优化经营效益。

家装家居业务发展稳健，2025年实现收入154亿元，同比增长4.4%，营收占比16.3%。企业通过收购圣都等主体，完成装修业务异地扩张，持续完善供应链体系。

2025年家装业务利润率提升至31.4%，较2023年29.0%稳步上行，规模效应带动采购成本优化、交付效率提升。

一体三翼布局落地

战略层面，贝壳2025年持续落地升级后的一体三翼发展规划，在房产交易、房屋租赁、家装家居基础上，贝好家业务进入实质运营阶段。

依托平台沉淀的海量用户需求数据，贝好家主打C2M定制化模式，为房企提供精准产品解决方案。

业务覆盖土地评估、产品定位、营销定价等全链条，从消费端反向优化新房产品供给。

2025年，贝好家已在上海、成都、杭州等核心城市落地多个合作项目，同步开展自主开发试点，验证大数据选址、产品设计对楼盘去化的赋能价值。截至2025年末，贝好家上海等地住宅项目已产生预售相关收入，计入合同负债科目。

加大研发投入

数字化与科技能力，是贝壳巩固行业服务基础设施优势的核心。2025年贝壳研发费用25.8亿元，研发投入维持高位。研发团队聚焦AI算法模型、RealSeeVR看房、ACN网络SaaS系统三大核心板块，持续落地技术场景应用。

AI设计工具可一键生成多风格装修效果图，有效提升家装业务沟通与决策效率；VR空间复刻技术升级，优化线上看房体验，降低线下看房成本。此外，2025年贝壳旗下全部C端APP完成ISO信息安全与隐私保护认证，保障海量交易数据合规安全运行。

持续加码股东回报

财务层面，贝壳整体抗风险能力充足。截至2025年12月31日，企业现金及现金等价物、受限资金与短期投资合计555亿元人民币，流动性储备充裕。受经纪人薪酬投入增加、研发费用上涨影响，2025年净利润29.9亿元，较2024年40.8亿元有所回落，但企业整体财务杠杆偏低，资产负债率保持健康区间。

股东回报力度持续提升，2025年贝壳通过公开市场耗资约65.8亿元人民币，回购1.5亿股A类普通股。同时，企业将股份回购计划授权上限提升至50亿美元，有效期延长至2028年。叠加2025年、2026年连续大额现金分红，彰显企业长期发展信心。

跳出中介标签

依托多元业务布局与数字化能力，贝壳逐步摆脱传统房产中介定位，向居住产业数字化操作系统转型。借助ACN网络赋能线下门店，通过租赁、家装业务延伸用户服务周期，形成具备抗周期属性的经营体系。

ESG领域同步稳步发力，贝壳推行LEED绿色门店标准、普及数字化无纸合同，2025年累计减少碳排放约3000吨。平台设立1亿元先行赔付基金，强化消费者权益保障，提升整体服务口碑。

整体而言，2025年贝壳在营收规模平稳运行的基础上，顺利完成收入结构多元化转型。传统房产交易业务比重回落，租赁、家装等居住服务业务持续发力，依托数字化基础设施形成穿越地产行业周期的经营能力。未来，贝好家等上游业务的轻资产运营效率，或将成为影响企业长期估值的核心因素。