净亏237亿！建发入主首年，美凯龙财务“洗大澡”

美凯龙近日发布2025年年度报告。报告显示，公司全年实现营业收入65.82亿元，同比下降15.85%；归属于上市公司股东的净利润亏损237.22亿元，亏损额较2024年大幅扩大，降幅达695.12%。

公司巨亏的主要成因在于对投资性房地产公允价值的大幅重估调整。受房地产行业持续下行压力影响，美凯龙秉持审慎原则，基于会计准则对旗下投资性房地产公允价值进行全面重估，在账面上形成约234.42亿元的公允价值变动损失。公司管理层表示，此项调整主要源于对未来租金增长预期等估值模型关键参数的重新评估，不代表公司主营业务发生实质性恶化，也不涉及实际现金流流出。

值得关注的是，剔除上述非经营性因素后，公司主营业务展现出一定韧性。2025年，公司全年经营现金流净额达到8.16亿元，较2024年的2.16亿元大幅提升277.34%；核心的家居商业服务板块毛利率增长2个百分点至61.9%。截至2025年末，公司旗下74家自营商场和218家委管商场平均出租率均较2024年有所提升，其中自营商场平均出租率达85.0%，较上年提升2.0个百分点。

在厦门建发股份成为第一大股东、实际控制人变更为厦门市国资委后，建发集团的国资管理经验与资源协同效应逐步显现。2025年，公司营业成本、销售费用、管理费用分别下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超过营业收入降幅，运营效率得到实质性提升。

在融资端，建发股东背景带来的融资优势逐步兑现。美凯龙综合融资成本率从2024年的5.1%优化至4.4%，带动利息费用从25.31亿元下降至21.60亿元。截至2025年底，应付票据、应付账款合计规模较上一年底下降43.79%，历史债务稳步出清。

业务协同层面，美凯龙与建发轻工、建发汽车深化合作，持续推进“3+星生态”“人车家”等战略落地。2025年，电器馆经营面积达140.5万平方米，面积占比提升至10.1%；汽车经营面积从16万平方米翻倍至32万平方米，覆盖全国46座城市。同时，通过建发/联发的地产生态，公司将营销触角延伸至20城76个楼盘，累计拓展客户超1.4万组，直接带动转化金额约1.5亿元。

截至2025年12月31日，公司经营74家自营商场、218家委管商场，通过战略合作经营7家家居商场，以特许经营方式授权19家特许经营家居建材项目，共包括345家家居建材店/产业街。

报告期内，公司对商场网络进行主动优化调整：关闭4家自营商场，同时有3家商场由委管转为自营；委管商场新开1家、关闭38家。截至期末，公司有16家筹备中的自营商场，以及246个已取得土地使用权证的委管签约项目。

2025年9月，美凯龙正式发布“新五年业务发展战略”，明确“坚守家居主赛道”为战略基石，并通过重构业务布局确保家居核心品类经营面积占比不低于70%，推动从传统家居卖场向卓越家居商业运营商的转型。新经营团队同步亮相，平均年龄约40岁，推动组织体系年轻化。

在业态创新方面，公司打破传统家居边界，积极拓展“人车家”无界消费场景，同时试水康养家居新赛道，打造上海“山丘-美凯龙银发生活美学馆”。2025年，全国商场累计实现国补销售订单102.9万单，累计销售金额达99.1亿元。在智能化方向，公司于2026年3月与追觅科技达成战略合作，共同探索AI家居场景体验新范式。

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