一年亏超200亿？读懂美凯龙的审慎与长期价值

值得关注的是，账面亏损背后，公司核心经营指标已显现积极信号。

出品|中访网

审核|李晓燕

3月30日，国内家居卖场龙头美凯龙（601828.SH）发布2025年年报，全年实现营收65.82亿元，经营活动现金流净额达8.16亿元，同比大幅提升277.34% 。尽管当期归母净亏损237.22亿元，核心源于投资性房地产公允价值审慎调整与行业周期下的资产减值，但剔除非经常性损益后，公司主业正展现出筑底企稳的韧性，转型布局的长期价值逐步显现。

作为深耕行业多年的家居产业龙头，美凯龙的业绩波动与房地产行业深度调整、家居消费需求阶段性承压密切相关。2025年，全国房屋新开工面积较2021年下滑超七成，新房交付需求走弱直接导致家居装修配套采购大幅萎缩；全国百街商铺租金同比下跌0.81%、百MALL商铺租金同比下跌0.34%，商业地产租金持续承压，叠加新业态分流冲击，传统家居卖场面临前所未有的经营压力。在此背景下，美凯龙基于会计准则对核心投资性物业进行集中估值下调，形成约234.42亿元公允价值变动损失，占当期净亏损的98.8% 。这一账面调整虽放大了短期业绩波动，却真实反映了行业周期下的资产价值，更彰显了公司夯实资产质量、回归经营本质的审慎态度。

值得关注的是，账面亏损背后，公司核心经营指标已显现积极信号。2025年，美凯龙核心家居商业服务板块毛利率提升2个百分点至61.9%，显示主业盈利效率稳步优化 ；经营现金流净额同比大幅增长，印证了公司在降本增效、稳商留商方面的成效，也为后续转型提供了坚实的资金支撑。面对客流下滑、租金收入承压的挑战，公司通过租金减免、优惠让利稳定商户基本盘，同时优化商场业态组合，引入高端电器、汽车、餐饮等多元业态，释放潜力品类经营面积，提升商场综合竞争力，为经营质量改善筑牢基础。

转型攻坚期，美凯龙以战略升级为抓手，加速从传统家居卖场向“家居生活新商业运营商”跨越。2025年，公司深化“1001战略”落地，推进“3+星生态”升级，构建“家居+家电+家装”协同发展格局，推动业务从渠道销售向场景服务、生态赋能转型 。高端电器业务加速升级，5月发布“Mega-E智电绿洲”2.0战略，计划三年打造40座生态标杆馆，截至半年报已进驻50家商场，成为增长最快的业务板块之一；汽车品类招商持续推进，覆盖44个城市、30余个品牌，进一步丰富消费场景，拓宽获客渠道 。与此同时，公司依托控股股东建发股份的资源优势，打通“买房-装修-家居购置”全链路，将家居消费场景前置至购房阶段，实现生态协同赋能，为业务增长开辟新路径。

在组织治理层面，美凯龙以平稳过渡为前提，推进管理团队专业化、年轻化升级，为转型发展注入新活力。2025年，公司完成核心管理层调整，创始人车建兴辞任总经理职务，由执行董事施姚峰接任，同时优化董事会架构，引入专业管理人才 。尽管期间经历短期人事波动，但公司始终保持日常经营稳定，内部控制机制与组织架构持续完善，为战略落地提供了坚实保障 。管理层更迭后，新团队聚焦主业深耕与生态拓展，明确核心家居品类经营面积占比不低于70%的发展目标，推动公司从规模扩张向质量效益型转型。

从行业周期看，美凯龙的短期困境既是行业调整的集中体现，也是转型破局的重要契机。随着2026年以来地产政策持续加码，存量房贷利率下调、商业地产融资渠道拓宽，房地产市场逐步企稳回暖，家居消费需求有望逐步释放 。同时，整装模式渗透率提升、存量房装修需求占比突破50%，行业从增量市场向存量市场转型，为具备生态布局优势的企业提供了新的增长空间。美凯龙凭借多年积累的渠道网络、品牌口碑与生态资源，有望在行业复苏中抢占先机，实现经营业绩持续改善。

作为家居产业的标杆企业，美凯龙正以价值重估夯实根基，以生态转型培育新能。短期业绩波动不改长期发展逻辑，账面资产调整是行业周期下的必然选择，而主业韧性、转型成效与治理优化，将共同推动公司穿越周期，实现从传统卖场到泛家居生态平台的跨越。未来，随着行业复苏与转型红利释放，美凯龙有望逐步回归价值正轨，续写家居产业高质量发展新篇章。