决定不卖后，上海房东扎堆翻新老房子

最近一阵子，我住的小区开始变得有点“不对劲”。

早上8点一过，准时出动的不光是上班的牛马们，还有来自小区里四面八方的电钻声。

头顶、隔壁、甚至不知道哪一栋楼的墙体，齐刷刷被轮番砸开。

我粗略数了一下，一个不到200户、房龄20多年的老小区，最近同时在装修的，至少有7、8户。

由于同时装修的户数较多，小哥一次性搬运3、4家的装修材料

根据我在一房一万的数据库中找到的，去年1月至今，我们小区一共只成交了2套房子。

所以绝大部分装修的，是原来房子里住着的房东。

而这种程度的装修密度，在过去几年从没出现过。

无独有偶，好友大黄在曹家渡的一套100多平房子里住了快10年了，上周搬完家，打算对房子重装一遍。

这距离他上次挂牌卖房，刚过去大半年。

当越来越多人不再通过置换对居住升级时，老房翻新，正成为他们另外一种选择。

01

从追求面子，变成追求里子

大黄在老静安住了20多年，期间置换过两次。

现在住着的这套达安的房子，是七八年前花了900多万买的，一套标准的百平大两房。

转眼间，儿子升初中，家里老人也在慢慢老去，需要身边常有人照顾，2-2-1的户型显然不够用了。

所以2024年年末，眼看着二手成交量上来了，大黄也开始蠢蠢欲动。

想趁着那波势头，把现在的房子卖了再换套新一点的大三房。

社交平台上决定不卖改装修的房东也不再少数

但在挂牌的大半年里，小区里相同户型的成交价已经低于当年大黄的买入价了，算上这些年还进去的房贷利息，

诚心出手，要亏一百多万。

大黄还算了一笔账，同区域的新房要16、17万一平，一套3房下来起码1600万起步，他压根够不到，直接pass；

如果换一千万出头的次新三房，加上装修要贴300万进去。

一进一出间，家里账面上就被

掏走了200多万现金，还要背上200万贷款。

更大的痛点在于，即使换了房子，也未必就一定能更抗跌。

左算右算，让大黄一度陷入深深的犹豫。

放在过去，夫妻俩每月加起来五六万的稳定收入，加上预期好，资金all in进房子，说不定搏一搏单车变摩托。

如今家庭月收入近乎砍半，上有老下有小，又到了40岁抗风险能力最脆弱的人生阶段，大黄一家已然经不起一点试错。

考虑再三，他选择了一条最稳妥也折中的路子：

翻新重装。

和大黄的对话

“我打算把两房改成小三房，加上装修这段时间7000一个月的租房成本，全部弄下来大概在60万。”

相比于拿出300多万换房，

用不足1/5的资金成本既能保住现金流的安全性

，又能让家里人住的舒服些，这是大黄在

“既要又要”

权衡下最有安全感的一条路子。

而同样正在经历老房装修的邻居小町却有不一样的选择。

这套位于新静安内环的94㎡老房子，是在2007年的时候，她和爸妈凑钱买的二手房。

这两年也曾想过换房，

但老公房跌幅远高于中期、近期商品房

，让一家人打消了置换的念头。

小区里每天都来不及清理的装修垃圾

如今住了快20年了，家里的墙体开始剥落了，厨卫和下水管道在加速老化，这些还不是最重要的——

小町父母接近80岁的年纪，

很多当年不在意的装修细节，如今成了老人们日常使用的风险点。

比如客厅铺着的地砖，一到冬天家里显得格外阴冷，防滑性能也不好；

厕所的淋浴房、马桶边没有能让老人搀扶的借力扶手，台盆柜下方原来全部做了储物空间，不方便老人坐轮椅洗漱等等。

考虑再三后，小町决定对厨卫、墙体还有地砖等局部区域做一些翻新和改造，增加一些适合老年人生活的细节，也成了她这次装修的重点。

02

上海全面进入存量房翻新时代

随着上海新房市场的供应和成交结构进入缩量+高端化，二手市场正以绝对的性价比改写普通人的购房决策。

我们来看一组数据——

根据一房一万大数据中心对近10年上海一二手成交面积的统计对比，2025年全市二手住宅的成交面积是新房成交面积的3.4倍。

而在2016年和2020年，同样是二手成交占据绝对主场时，这个数值也不过2.2和2.8。

显然，3.4这个数据已经成为十年来遥遥领先的峰值。

随着2026年新房供应量持续缩减，二手成交的保持活跃，这个数据极有可能继续被刷新。

这也意味着上海楼市在存量市场这条路上走的异常坚决，趋势也已经被彻底改写。

在这样的背景下，老房翻新的市场也出现非常明显的反弹。

根据上海市装饰装修行业协会《2025上海家装行业发展报告》：

“上海家装市场规模突破1200亿元，其中老房翻新需求占比达67.3%，房龄超20年住宅占存量交易总量46.2%。”

看到这里，大家是不是觉得装修行业的春天来了？

然而，现实却恰恰相反。

一方面承接楼盘精装工程的机会在急剧缩减，另一方面二手翻新也出现结构性调整。

我们回看上面的一二手住宅成交面积图可以发现，尽管近4年来二手住宅成交面积在连续逐步恢复，但远不如高峰期的数值。

此外，成交结构的巨大变化也在影响客户的支付能力。

我们以二手成交情况相近的2019年做一个对比。

很明显，200万以下出现了11.3%的显著增长。

这意味大量需要翻新装修的房子，极有可能是老破小，而在上海

装修一套老破小通常花费在12-15万左右。

这和过去随随便便三、五十万一套的装修预算相差甚远。

而700万以上总价段虽然占比有轻微提升，但结合成交套数来看，是远不够家装公司吃的。

小红上不少博主分享自己准备翻新的经历

近年来不少房东也开始改选开支更小的局部改造。

局部改造增速超达到了30%，其中厨卫改造增长了45%，

另外像适老化的改造需求也在快速提升。

需求市场的急剧转向，也让原来习惯了大开大合，高速扩张的家装行业经历了一场痛感十足的行业变革。

根据天眼查数据显示，

2025年全国注销的家居企业超过1.2万家。

另据不完全统计，去年宣告破产的

家居建材企业数量约有400家。

以号称“家装第一股”的东易日盛（*ST东易，002713）为例。

2025年前3季度的营收同比减少52.02%，一度徘徊在资本市场退市边缘。

我们耳熟能详的红星美凯龙情况也不佳。

2025年，

其独立经营的商场数量相比于2024年减少了42家，并计划还将减少15%左右的门店数量。

除了上面提到的“僧多粥少”、客单价下降等因素外，我觉得还有另外3个其他原因：

1、装修公司的业务，正在被工长瓜分

过去20多年里，我们普通人如果要装修，通常先找到一家装修公司，签约后再由装修公司把项目发包给工长（也叫项目经理或者工头），再由工长分配给不同的装修队或个人。

这当中装修公司会抽取一部分佣金，通常在5%-15%不等（也有大型装修公司抽佣点数更高的情况），剩下的费用再层层分派。

随着客户对信息的透明化，加上房价过高挤压装修预算等因素，从2020年左右开始，市场上逐步出现了客户跳过装修公司找到工长的情况，尽管这样操作存在一定风险。

经济的疲软，也加速了人们对于精打细算的执念，这使得装修这门生意在“去中介化”。

2、社交媒体加大了个人对装修方案的决策权

随着小红书、抖音、b站等兴起，素人在社交媒体上的各类装修分享，从建材成本、种类选择、使用场景等方方面面，让普通人之间有了隔空交流的平台。

从而不断拉平装修过程中的各类信息差，挤压了整个家装行业的利润。

3、个人IP的兴起，家装进入“小”时代

不少原本有家装、设计经验资源的专业人员，近年来转战进入个人IP赛道。

通过个人影响力，拍摄roomtour等方式，吸引了大量粉丝，并打通设计师、工长、装修队等资源，提供了小而美的装修服务。

社交平台成了素人和个人IP传播的阵地

尽管上海乃至全国已经进入了存量翻新时代，但摆在家装企业面前的，却是一条K型的行业分化之路——

头部家装公司，具有雄厚的资本和口碑度，依然会吸纳不少客户，直至行业格局重构完成；

个人及小微家装行业也将成为未来趋势，但目前的红海洗牌仍然激烈。

写在最后：日本的前车之鉴

或许我们能在更早进入存量房时代的日本身上，看到老房翻新的一些趋势。

根据近年来机构对日本住宅翻新规模的研究，随着经济恢复，老房翻新规模处于稳中有增的趋势，来到近20年较高水平。

源于《海通国际-房地产行业深度报告》

近5年来日本进行房屋翻新的业主比例

从2021年的38%上升到2023年的46%，然后在2025年稳定在44%左右。

老房翻新在日本形成了稳定的市场规模，这背后是

人们对老房翻新+自住的消费模式更深的接受度。

虽然我们不知道上海未来是否会走出另一条新的路子，但在越来越多人接受房子是拿来住的背景下，居住本身就成了一场消费。

过去20年的置换惯性，让我们习以为常的认为只有换掉老房子，住上新房子才是真正的居住升级。

但在一个被存量构建主体的市场下，这样的逻辑，是否可以帮它另寻一条新的出路？

转自一房一万