2025年报观察｜美凯龙的阳谋：主动拥抱AI能否穿越地产的下行周期？

2026年3月30日，美凯龙正式披露2025年年报。当下，房地产行业深度调整的压力持续向家居消费领域传导，整个行业深陷周期下行的困境，美凯龙虽同样承压，却也展现出强劲的经营韧性。年报显示，受审慎计提投资性房地产公允价值变动损失影响，公司归母净利润出现237.22亿元亏损，但这一会计调整仅为账面变动，无实际现金流出，既不影响公司偿债能力，也未动摇其核心资产的长期价值——74家自营商场等优质商业资产，依旧是支撑企业发展的坚实根基。更为关键的是，2025年公司经营性现金流净额达8.16亿元，核心主业的造血能力未减，韧性凸显。面对行业承压与资本市场长期破净的双重挑战，美凯龙同步抛出估值提升计划，紧扣家居行业发展脉络，从主业深耕、科技赋能到新兴业态拓展多维度发力，推动自身投资价值合理回归。

经营性现金流增长近3倍，核心业务毛利率稳步提升

现金流是企业经营的“生命线”，美凯龙2025年的现金流表现，成为其抵御行业下行压力的关键底气。财报数据显示，公司2025年经营性现金流净额达8.16亿元，仅前三季度就已实现6.43亿元，相较于2024年全年2.16亿元的规模，增幅接近3倍，实现了显著改善。这一正向增长，充分印证了公司核心家居零售业务的经营基础依然稳固——即便在客流、营收双双承压的情况下，美凯龙通过精细化管理，有效回笼资金，为后续各项战略的落地实施，筑牢了资金保障。

核心业务的盈利能力也在持续优化。其中，家居商业服务板块毛利率同比增长2个百分点，达到61.9%，展现出强劲的盈利韧性。截至2025年末，美凯龙旗下74家自营商场、218家委管商场的出租率均实现同比上涨，其中自营商场平均出租率达85.0%，较2024年提升2.0个百分点，进一步凸显了其商业资产的吸引力和运营能力。

强化深度运营，联手追觅打造AI家居场景新体验

当前家居行业正遭遇多重考验：房地产成交低迷导致家居需求增量不足，行业同质化竞争日趋激烈，与此同时，消费端对场景化、智能化、一站式消费的需求不断升级，倒逼行业从传统租赁模式向专业化商业运营模式转型。在此背景下，美凯龙在估值提升计划中，围绕经营提升制定了多维度应对策略，核心思路就是通过深化核心品类运营、借助科技赋能，激活主业发展潜力。

在核心品类深度运营方面，美凯龙锚定“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”的定位，计划打造13家电器2.0 MEGA-E智电绿洲样板商场。借鉴商业综合体“首店经济”的思路，提升商场的独特吸引力；同时依托自身集采优势，降低采购成本，优化全面预算管理与薪酬结构，从成本控制和运营效率两端发力，持续提升主业盈利能力。

面对行业智能化转型的大趋势，美凯龙主动拥抱AI技术，深挖高价值AI应用的家居场景。2026年3月27日，美凯龙与追觅科技达成战略合作，将双方合作从清洁电器单一品类，拓展至个护、厨电、智慧家居等多元赛道，携手共建全场景灯塔模型店，探索“1+7”店态模式。依托美凯龙全国超150家智能电器生活馆的渠道优势，双方正合力打造AI家居场景体验新范式，目前终端合作数量已突破55家，让智能化真正走进家居消费场景。

在资产与运营优化层面，美凯龙明确提出聚焦重资产盘活与轻资产运营。通过资产焕新、股权转让、REITs发行等多种方式，实现重资产“价值经营、高效周转”；同时推进轻资产新委管模式标准化建设，深化套餐化、场景化、家居生活百货化三大战略，进一步扩大轻资产经营规模，提升运营效率和盈利水平。

打造第二曲线，跨界融合与新兴赛道双向发力

面对家居行业存量竞争的格局，美凯龙在稳固核心家居主业的同时，加速布局新兴业态，通过跨界融合与新赛道挖掘，全力打造第二增长曲线，这也是其估值提升计划的重要组成部分。

汽车业态成为美凯龙跨界融合的标杆。截至2025年底，美凯龙汽车业态经营面积从16万平方米翻倍增长至32万平方米，覆盖全国46座城市，合作汽车品牌超30家，依托“车居一体”战略，实现了家居与汽车消费的客群协同。公司充分整合商场非核心商业层级空间，打造多品牌汽车集合店，利用家居消费客群与汽车消费客群的高度重合性，实现精准流量转化。同时，在重庆、西安、昆明等城市打造差异化样板：重庆二郎商场推出购车赠家居券的联动营销，实现客群互导；西安至尊Mall实现汽车全链条服务覆盖，让汽车业态成为商场新的流量入口，为商场带来新的盈利增长点。

在康养家居等新赛道，美凯龙精准捕捉市场空白，打造了上海“山丘-美凯龙银发生活美学馆”。这座占地面积约2000平方米的生活馆，涵盖适老化设计施工、适老家居、康复辅具三大板块，目前已有13家专业适老化品牌签约入驻，成为沪上首个全品类适老产品体验中心，成功抢占康养消费升级带来的市场机遇。

除此之外，美凯龙还在估值提升计划中明确提出，拓展供应链服务、装饰业务与海外业务。借助行业超2万亿的生态资源，挖掘B端市场机会；依托建发的国际化经验，推动家居品牌出海，探索家居商场轻资产输出路径；同时完善装饰业务的资源配置与考核激励机制，实现多赛道协同发展，进一步拓宽盈利边界。

除了业务布局的优化，美凯龙也从投资者关系层面发力，全方位提升估值认可度。公司提出，年度现金分红比例原则上不低于当年可分配利润的20%，用实际回报回馈投资者；通过业绩说明会、机构调研等多种方式，加强与投资者的沟通交流，提升信息披露的透明度与可读性。同时明确，将每年对估值提升计划的实施效果进行评估，根据市场变化动态优化策略，确保各项举措落地见效。

结尾展望：承压前行，

破局可

期

回顾2025年，美凯龙在房地产下行周期的冲击下，顶住了经营压力。面对行业变革，公司没有固守传统，而是主动求变，多措并举推动投资价值回归。

展望未来，家居行业的周期调整仍将持续，市场竞争也将愈发激烈，行业智能化、场景化、多元化的发展趋势已然明确。对于美凯龙而言，AI赋能能否持续激活主业潜力，汽车、康养等新兴业态能否快速实现规模化盈利，重资产盘活与轻资产扩张能否形成协同效应，将成为其穿越行业下行周期、实现估值修复的关键。依托自身优质的商业资产、成熟的渠道优势以及清晰的战略布局，相信美凯龙能够在谋变中破局，在创新中成长，逐步实现投资价值的合理提升，走出一条属于家居龙头企业的可持续发展之路。