第二曲线成型，贝壳长期价值正在兑现？

站在行业转型十字路口，贝壳的困境是阶段性的，成长是确定性的。

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度结构调整、居住服务进入存量竞争的大背景下，贝壳发布2025年全年财报。全年总净收入946亿元同比微增1.2%，在行业下行周期实现收入正增长；受业务结构优化与周期压力影响，利润阶段性承压，呈现增收不增利特征。这份成绩单既是行业困境的真实映射，更是贝壳以战略主动穿越周期、以多元布局筑牢底盘的有力证明。作为居住服务龙头，贝壳正以“一体三翼”重构增长逻辑，用AI赋能降本提效，在主动转型中积蓄长期盈利动能，展现出穿越行业周期的强劲韧性。

当前房地产市场从增量扩张转向存量优化，交易规模收缩、佣金率承压成为行业共性挑战。2025年贝壳总GTV同比下降5.0%至3.18万亿元，存量房与新房核心业务收入分别下滑11.3%、9.1%。即便如此，贝壳仍通过以价换量守住市场基本盘，二手房单量同比增长11%创历史新高，年末门店数达6.11万家、经纪人52.3万人，规模同比分别增长18.5%、4.6%。稳定的线下生态与市场份额，为平台长期发展筑牢根基，也体现出龙头企业在周期底部的抗风险能力。

利润下滑本质是贝壳主动转型的阶段性成本，而非经营能力退化。2025年公司归母净利润29.91亿元同比下滑26.7%，毛利率降至21.4%，核心源于高毛利交易业务占比收缩，低毛利、重运营的租赁与家装业务规模快速扩张，拉低整体盈利水平。同时，经纪人固定成本提升、渠道让利保份额等策略，进一步压缩短期利润。从行业视角看，这是居住服务平台从交易中介向全生态服务商转型的必经之路，以短期利润换长期结构优化，符合行业发展与企业成长规律。

“一体三翼”战略落地见效，非房业务成为稳收入核心引擎，转型成效显著。2025年贝壳租赁业务收入飙升52.8%至219亿元，家装家居收入增长4.4%至154亿元，两大新业务合计收入占比首次突破41%，成功对冲核心交易业务下滑，实现收入大盘稳定。租赁业务实现全年经营性盈利，省心租在管房源突破70万套，规模位居行业前列；家装业务贡献利润率提升至31.4%，保持稳健盈利水平。新业务从规模扩张迈向盈利兑现，标志着贝壳第二增长曲线正式成型，业务结构更趋均衡，抗周期能力大幅增强。

针对市场关注的租赁业务重资产风险，贝壳已建立精细化管控体系。AI全面嵌入收房定价、招租管理、空置期管控全流程，资管经理人效同比提升42%，有效缓解规模扩张带来的现金流压力。管理层明确“规模不代表领先”，主动平衡扩张速度与风险控制，从盲目冲量转向质量优先，为租赁业务可持续盈利奠定基础。家装业务主动优化获客渠道，减少第三方流量依赖，依托平台自有流量转化降本增效，季度收入短期波动不改长期向好趋势。

贝好家战略及时校准，回归轻资产核心优势，彰显理性决策。贝壳曾试水自主操盘开发项目，验证C2M模式可行性，面对行业现实快速调整，明确除存量项目外不再新增自操盘，转向数据服务、合作开发的轻资产路线。这一调整并非放弃创新，而是聚焦自身数据与流量核心能力，为开发商提供定位、设计、营销全链条决策支持，既规避重资产风险，又发挥平台独特价值，实现能力变现与风险可控的平衡。

AI成为效率提升核心变量，技术投入进入价值兑现期。贝壳将AI深度融入经纪作业、租赁运营、家装设计全场景，AI工作室提升经纪人营销与获客效率，租赁业务AI定价与招租显著提升转化效率，研发投入持续加码换来全链条效率改善。尽管短期研发投入尚未完全转化为利润增长，但长期将有效降低运营成本、提升服务品质，为利润修复提供核心动力。人机协同的模式，既保留线下服务温度，又实现数字化提效，契合居住服务行业本质。

站在行业转型十字路口，贝壳的困境是阶段性的，成长是确定性的。行业调整加速出清低效玩家，龙头集中度持续提升；贝壳通过业务多元化、运营精细化、技术数字化，已构建起二手房、新房、租赁、家装协同的全场景生态。短期利润承压，是新老动能交替的正常现象，长期看，随着新业务利润率提升、AI效率红利释放、重资产风险出清，盈利修复空间广阔。

总体而言，贝壳2025年财报交出了一份稳中有进、危中有机的答卷。收入正增长彰显底盘韧性，新业务突破打开成长空间，战略调整体现经营智慧。在居住服务行业生态重塑进程中，贝壳以长期主义坚守核心价值，以创新变革应对周期挑战，正从单一交易平台迈向全场景居住服务商。随着转型深化与效率提升，这家行业龙头有望走出利润低谷，在高质量发展道路上稳步前行，引领居住服务行业迈向更健康、更可持续的新阶段。