直击丨贝壳2025：守成、转型与未知的明天

2025年3月16日，贝壳控股发布了年度业绩公告。这是一份让投资者喜忧参半的财报——营收保持小幅增长，但核心盈利指标持续下滑，叠加新业务战略调整的影响，这家房地产中介巨头正站在守成与突围的十字路口。

■ 营收增长背后的隐忧

先看基本面。2025年，贝壳实现净收入946亿元（人民币，下同），同比增长1.2%。这个数字不算差，但与2024年的净收入基数（934.57亿元）相比，增速已显著放缓。

比营收增速放缓更刺眼的是利润数据。2025年净利润为29.91亿元，同比下降26.7%；反映核心经营盈利能力的经调整净利润为50.17亿元，同比下降30.4%。结合过往数据，这也是贝壳自2023年盈利达到阶段性高点后，连续第二年出现利润下滑，盈利能力持续承压。

为什么会这样？三大核心业务板块的变化给出了答案。

存量房业务（即二手房交易）是贝壳的根基。2025年，存量房GTV为2.15万亿元，同比下降4.2%；对应业务净收入为250.2亿元，同比下降11.3%。尽管平台二手房交易单量创历史新高，同比增长11%，但GTV与业务收入双双下滑，说明贝壳在存量房市场的变现效率正在下降，佣金率持续承压。

新房业务的困境同样突出。2025年，贝壳新房交易GTV为8909亿元，同比下降8.2%；对应业务净收入306亿元，同比下降9.1%。核心原因在于，房地产市场调整期内，开发商去化回款压力加大，支付渠道佣金的能力下降，贝壳作为核心渠道方，不得不在佣金议价上做出让步，导致“量价齐跌”的局面。

值得一提的是家装与租赁业务，其中家装家居业务表现稳健，租赁业务实现关键突破。

2025年，贝壳家装家居业务净收入达154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率提升至31.4%。事实上，家装业务已形成规模化营收，且盈利质量持续提升，成为公司多元化布局的重要支撑。房屋租赁服务表现更为亮眼，净收入219亿元，同比大幅增长52.8%，截至2025年末，在管房源量超过70万套，同比增长62%，并首次实现经营层面全年盈利，贡献利润率提升至8.6%。

运营数据也在发生微妙变化。2025年末，贝壳活跃门店数达到58400家左右，同比增长17.5%；经纪人数量为52.3万名，同比增长4.6%。门店扩张速度明显快于经纪人增长，这不是一个好信号，单店经纪人配置在减少，门店可能出现“虚胖”，运营效率面临考验。不过值得注意的是，贝壳活跃经纪人数量达44.56万名，与上年基本持平，核心服务力量保持稳定。

■ 基本盘松动意味着什么

存量房业务对贝壳意味着什么？这不仅是核心收入来源，更是流量入口。二手房交易带来的客户，可以自然延伸到新房、家装、租赁等业务，形成协同效应。一旦存量房基本盘松动，交叉销售的逻辑就难以为继，整个业务生态的根基都会受到影响。

佣金下行是核心痛点。2025年，贝壳存量房业务的佣金收入为200亿元，同比下降13.5%，主要由于通过链家门店进行的存量房交易的GTV同比下降12.7%至8021亿元；佣金率（佣金收入/链家门店GTV）2024年约为2.51%，2025年微跌至2.49%，看似微幅下滑，却折射出行业的深层变化：市场竞争加剧、业主心态松动、平台议价能力减弱，多重因素叠加下，佣金的下行趋势短期内尚无拐点。

更深层的问题在于，贝壳的传统模式建立在“交易规模”之上。当房地产市场从增量转向存量，交易总量收缩，而参与分蛋糕的中介机构并未减少，价格战不可避免，佣金率承压成为行业共性问题。

新房业务的困境则源于传统模式的失灵。在3 月 16 日的业绩会上，贝壳管理层坦言，新房业务过往基于佣金和流量分配的传统渠道销售模式，在市场扩张期效果显著，但如今局限性凸显，仅能服务部分项目和购房者，为开发商和购房者创造的价值有限。

与此同时，开发商为加速去化，不再依赖单一渠道，而是将房源分给多个渠道分销，贝壳的渠道话语权持续下降，叠加行业盈利下行，新房业务的盈利空间被进一步挤压。

面对基本盘的压力，贝壳2025年全力推进降本提效，经营费用占净收入比例同比下降1.4个百分点，运营效率有所提升，但存量房市场推广、新房房源争抢、家装业务精细化运营等仍需持续投入，叠加AI技术、数字化系统等研发投入的增加，在营收增速放缓的背景下，公司利润空间仍被持续压缩。

不过研发投入的成效已开始落地，AI技术在经纪人服务、租赁定价、家装设计等领域的应用，推动经纪人人均二手单量从2单提升至3单，租赁试点区域收房人效提升13%，只是技术投入的价值释放需要长期周期，短期内对利润的拖累仍在。

■ 行业在发生什么

贝壳的困境，是整个房地产中介行业的缩影。2025年房地产市场延续调整态势，全国商品房销售面积和销售额持续下滑，尽管限购取消、首付降低、利率下调等宽松政策持续推出，但购房者信心修复缓慢，房产经纪行业难以独善其身，迎来一轮深度的行业洗牌。

行业的寒意体现在方方面面：过去几年，大量小型中介门店接连关门，经纪人转行成为常态，不少区域中介品牌销声匿迹；即便是头部平台，也纷纷将“降本提效、活下去”作为核心目标，行业进入存量竞争的新阶段。

作为行业龙头，贝壳的应对策略围绕“开源节流”展开：一方面布局家装、租赁等新业务，寻找第二增长曲线；另一方面通过AI技术、精细化运营降低运营成本。从成效来看，公司非房产交易业务占比已提升至历史新高的41%，成为对冲行业周期的重要力量，但新业务的体量仍难以替代传统交易业务，整体效果仍需时间检验。

值得关注的是，贝壳的规模优势正逐步递减。58400家左右的活跃门店、52.3万名经纪人，让贝壳稳居行业规模第一，但规模带来的边际收益持续下降，更多的门店意味着更高的固定成本，而市场交易总量并未同步增长，庞大的运营体系正逐渐成为企业的负担。即便贝壳拥有核心护城河ACN经纪人合作网络，通过分工协作提升交易效率、增强经纪人粘性，但在市场持续萎缩的背景下，ACN网络的规模优势也被持续削弱。

与此同时，行业的竞争逻辑正在发生根本变化，从过往的规模竞争转向效率竞争。VR看房、线上签约、智能匹配等技术手段，正在重构房产交易的流程，而技术已不再是某家平台的独门秘籍：贝壳持续投入AI与数字化，实现了“人机协同”的初步成效；58同城、安居客等竞争对手也在加速数字化转型，行业技术壁垒持续降低，效率成为决定企业竞争力的核心指标。

■ 新故事能否讲通

市场的关注点正在发生变化，从传统的房产交易规模，转向新业务的成长潜力。贝壳能否通过新业务突围，成为投资者关注的核心。

家装业务的稳健增长是一个积极信号。2020年收购圣都装饰后，贝壳在家装市场深耕多年，已从“烧钱扩张”转向“提质增效”。2025年家装家居业务净收入154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率提升至31.4%。房产交易带来的业主资源，可以自然转化为家装服务的客户；家装业务的客户，也可能成为房产交易的潜在用户，这种协同效应正在逐步释放，若能保持稳健增长，有望成为真正的“第二增长曲线”。

目前，贝壳已通过模块化产品、BIM智能设计工具、集中采购等方式，提升家装业务的人效与盈利质量，为规模化发展奠定基础。

租赁市场是另一个重要增长方向。贝壳已形成规模化布局，2025年租赁业务净收入219亿元，同比增长52.8%，在管房源量超70万套，且首次实现全年盈利。但租赁市场竞争同样激烈，专业运营商、品牌公寓、个人房东均在争夺市场份额，贝壳能否凭借平台优势和服务能力，在租赁领域复制房产交易的成功，仍有待观察。

AI技术的故事，正在从“概念”走向“落地”。智能客服、智能匹配、智能风控、AI定价等应用，已在贝壳的各项业务中发挥实际作用，不仅提升了服务效率，也降低了运营成本。比如AI可自动生成房源营销内容、接管初期客户互动，让经纪人将更多时间投入到核心服务中；租赁业务中，AI定价较人工定价的招租成功率提升5.3个百分点。虽然AI技术的长期价值仍需持续验证，但短期内已开始释放成效。

行业集中度提升，或许是贝壳的重要机遇。随着中小中介机构加速出清，市场份额会进一步向头部集中，贝壳作为行业龙头，有望受益于这一趋势。但同时，贝壳也要面对“规模诅咒”。当交易总量持续萎缩时，庞大的运营体系会成为沉重的成本负担，如何平衡规模与效率，成为其突围的关键。

■ 尾声

贝壳的2025年业绩，折射出整个房地产中介行业的困境：市场在收缩，成本在上升，旧的增长模式失灵，新的增长点尚未成型。

存量房基本盘松动、新房业务量价齐跌、费用持续侵蚀利润，这些问题不是贝壳一家的问题，而是整个行业的缩影。房地产黄金时代结束后，所有参与者都在寻找新的生存之道。

好消息是，家装业务开始盈利，AI技术持续投入，行业整合可能带来机会。坏消息是，这些新故事短期内还无法替代房产交易的根基作用。

对于贝壳而言，2025年是一个转折点。守成已经不易，突围更需要时间。市场会给贝壳多少耐心，要看新业务的成长速度了。