市场不确定性加剧，贝壳为何越调越稳？

非房业务的快速崛起，打破了贝壳对传统房产交易的依赖，形成“交易稳底盘、家装提利润、租赁扩现金流”的良性格局。

出品|中访网

审核|李晓燕

3月16日，贝壳发布2025年第四季度及全年业绩。在房地产市场深度调整、行业整体承压的外部环境下，公司全年经营展现出强劲韧性：净收入同比增长1%至946亿元，净利润29.9亿元，经调整净利润50.2亿元。二手交易单量同比增长11%创历史新高，非房产交易业务收入占比升至41%的历史峰值，家装业务营收达154亿元再创新高，租赁业务首次实现全年盈利。一系列核心数据印证，贝壳正从规模驱动转向效率与价值驱动，以“交易+家装+租赁”的多元结构穿越周期，以AI技术重构服务能力，在行业新常态下走出高质量发展新路径。

2025年，房地产市场进入总量放缓、结构优化的深度调整期，行业普遍面临交易节奏放缓、去化压力加大等挑战。贝壳坚持“不唯规模、聚焦质量”的经营导向，主动优化业务结构，核心交易业务实现稳中有进、质效双升。

存量房业务表现亮眼，全年净收入250.2亿元，平台二手房交易单量同比增长11%，创下历史新高。平台生态持续完善，非链家渠道贡献的存量房GTV占比提升至约63%，非链家二手交易单量同比增长15%，轻资产、强平台的模式进一步巩固，收入稳定性显著增强。经纪人人效持续提升，非链家经纪人人均二手单量从2022年不足2单提升至3单，服务者专业能力与产出效率同步改善。

新房业务坚持“确定性交付”转型，全年成交GTV达8909亿元，整体表现优于行业大盘。贝壳跳出传统流量分发逻辑，向开发商提供前期研判、营销策划、高效去化的全链条服务，推动新房业务从渠道中介向综合服务商升级。报告期内，新房贡献利润率同比提升0.2个百分点，存量房贡献利润率在四季度环比回升，核心交易业务盈利韧性持续显现。

客观来看，受市场整体成交规模下行影响，公司整体GTV同比有所回落，但在行业下行周期中，贝壳凭借平台壁垒、渠道覆盖与服务标准化优势，实现单量增长、结构优化、利润率改善，逆势展现出更强的抗风险能力与市场竞争力。

贝壳“一体三翼”战略成效显著，非房产交易业务加速成长，成为抵御周期波动、打开增长空间的核心力量。2025年，非房产交易业务收入占比提升至41%，业务结构更趋均衡、更具抗周期性，标志着贝壳从单一房产交易平台，迈向覆盖居住全生命周期的综合服务平台。

家装家居业务迈入高质量增长阶段，全年净收入154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率提升至31.4%，同比增加0.7个百分点。公司主动放缓扩张节奏，聚焦可复制、可规模化的专业服务能力建设，通过模块化产品、标准化样板间、BIM智能设计工具提升设计师人效；推进全国与地方集采，覆盖约80%主材与60%辅材，有效提升议价能力与品控稳定性。家装职业化项目经理月均承接单量同比提升超100%，人效与盈利水平同步改善，业务进入健康可持续增长通道。

房屋租赁业务实现历史性突破，全年首次实现经营层面盈利。年末在管房源量超70万套，同比增长62%；净收入219亿元，同比大增52.8%；贡献利润率提升3.6个百分点至8.6%。在租购并举的政策导向下，贝壳以专业化托管、数字化运营、标准化服务切入租赁市场，打通“收房—定价—运营—出房”全链路，既满足城市新市民与青年人的居住需求，也构建起稳定的现金流与盈利来源，成为平台重要的压舱业务。

非房业务的快速崛起，打破了贝壳对传统房产交易的依赖，形成“交易稳底盘、家装提利润、租赁扩现金流”的良性格局。多元业务协同互补，使公司在市场周期波动中保持经营稳健，为长期发展筑牢基础。

面对AI技术浪潮，贝壳坚定走“人机协同”路线，将AI作为居住服务升级的核心生产要素，以技术赋能服务者、以效率提升竞争力，推动行业从劳动密集型向技术驱动型转型。彭永东指出，房产交易兼具理性计算与感性判断，AI不可无视，人亦不可替代，AI最大化理性效率，服务者放大感性价值，二者协同实现服务升级。

在房产交易领域，贝壳打造“AI工作室”体系：AIGC自动生成营销内容、承接初期客户互动，AI CRM提供精准客户洞察与策略建议，AI训练工具沉淀标杆经验、缩小服务者能力差距。经纪人从房源整理、重复咨询等基础性工作中解放出来，将更多精力投入需求理解、交易促成等高价值环节，人均产出与客户体验同步提升。

租赁业务实现AI核心策略闭环，AI深度参与收出房定价、库存调度、资源调配，试点区域收房人效提升13%，AI定价较人工定价招租成功率提升5.3个百分点。资管经理月人均在管房源量超120套，同比增长40%以上，运营效率与管理规模再上新台阶。

AI技术的深度应用，不仅带来人效与产出的历史新高，更推动服务逻辑变革：从依赖人店规模扩张，转向资源转化效率与单位产出提升。技术赋能降低运营成本、优化服务流程、提升决策确定性，使平台在保持服务温度的同时，实现规模化、标准化、精细化运营。

财务层面，贝壳坚持稳健审慎的经营原则，持续优化成本结构与单位经济模型，经营效率稳步提升。2025年，集团经营费用占净收入比例同比下降1.4个百分点，费用管控成效显著；新房与存量房业务利润率稳步改善，整体盈利质量持续优化。

执行董事、首席财务官徐涛表示，公司以一系列提效举措优化成本结构、增强经营韧性，2026年将保持审慎财务纪律，持续优化资本配置，提升治理水平，推动业务稳健可持续发展。健康的财务状况、可控的费用水平、持续改善的盈利模型，为贝壳应对市场不确定性、加大技术研发与业务投入提供充足保障。

从战略方向看，贝壳正推进三大升级：一是服务逻辑升级，从交易服务转向全流程决策服务，提升专业度与确定性；二是技术能力升级，以AI重塑作业流程、优化资源分配，放大服务者专业价值；三是生态能力升级，围绕居住生命周期构建系统性服务，实现房产交易、家装、租赁、资产管理的深度协同。

在行业转型关键期，贝壳的2025年财报传递出清晰信号：真正穿越周期的能力，来自持续为消费者创造真实价值。过去依赖规模扩张的增长模式已难以为继，以效率、品质、价值为核心的高质量发展，成为行业与企业的共同选择。

短期来看，房地产市场仍处于调整阶段，行业复苏节奏存在不确定性，贝壳部分业务仍将面临阶段性压力。但中长期看，租购并举政策持续推进、居住服务需求升级、数字化与AI技术普及，为平台型龙头打开广阔空间。贝壳凭借覆盖全国的服务网络、标准化的服务体系、多元协同的业务结构、领先的技术能力，已建立起难以复制的竞争壁垒。

从二手单量创新高到非房业务占比突破40%，从家装稳健增长到租赁全年盈利，从AI人效大幅提升到财务结构持续优化，贝壳用一份韧性十足的财报，证明了战略转型的正确性与经营模式的先进性。在行业高质量发展的新征程上，贝壳以稳健为底、以效率为翼、以价值为魂，持续推动居住服务产业升级，为消费者、服务者、股东与社会创造长期价值，其穿越周期的成长能力与长期投资价值值得市场坚定看好。