非现金调整夯实资产质量，美凯龙轻装上阵彰显经营韧性

1月23日晚，美凯龙(601828.SH、01528.HK)发布业绩预告，预计2025年度归母净利润亏损。造成亏损的原因，主要是公司对所持有的投资性房地产项目进行公允价值变动损失的调整，涉及金额约126亿~215亿元。

美凯龙解释称，受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给与租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，因此公司对未来租金预期的收益情况进行了相应调整，致使投资性房地产价值显著下降。

对投资性房地产项目公允价值变动进行调整，恰恰体现了新管理层应对周期、夯实资产质量的决心。此次调整不改商业地产长期作为核心实物资产的配置价值，以及优质地段资产的稀缺性。截至2025年12月底，美凯龙经营74家自营商场。美凯龙持有的投资性房地产均是位于一、二线城市的核心物业资产，持有的目的在于看中其长期战略意图，而非短期交易目的，因此短期估值波动不影响资产长期使用价值。

业内人士认为，此举意味着投资性房地产估值压力已被释放，未来利润表中将减少同类公允价值变动损失，有助于投资者更清晰地看到主营业务盈利能力的真实改善和美凯龙的核心价值。

当前，美凯龙顺应国家“十五五”规划，及新的市场环境，主动调整，将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。美凯龙一方面继续聚焦家居行业，为用户提供更美好的生活，通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、增长空间价值；另一方面，与家居商业同频共振，打造第二增长曲线平衡整体业务规模，承担服务型角色定位，将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等，提升全产业链整体运作效率。