短期蓄力谋长远 美凯龙的周期破局之道

近年来，受房地产调整与消费习惯变迁的双重冲击，家居零售行业持续承压，即便是行业龙头也未能幸免。1月16日，美凯龙（601828.SH、01528.HK）发布关于2025年年度业绩预告的提示性公告。报告显示，经初步测算，预计2025年度实现归属于上市公司股东的净利润为负值。预亏主要系公司对投资性房地产公允价值进行了调整，该调整不涉及现金支出，对日常经营无实质影响。

本次调整将剔除资产价格周期性波动对业绩的干扰，便于投资人更清晰地聚焦于公司核心业务的真实盈利能力与现金流创造能力。

事实上，为持续提升主业经营能力，美凯龙近年来推行了一系列举措：包括对部分商户实施租金及管理费用减免；以优惠条件吸引设计师、家装公司、新能源汽车等优质品牌入驻等。

部分举措确实影响了短期财务表现，但也是公司在转型关键期所做出的必要且前瞻投入。通过优化商户结构、引入新兴业态，美凯龙正在系统性地升级其商业生态，这不仅是应对当前挑战的务实之举，更是为把握未来消费趋势、构建长期竞争力所进行的关键投入。

生态赋能为基 战略性投入夯实经营韧性

众所周知，家居零售行业以中小经销商为主，他们的抗风险能力弱，在需求下滑的背景下，经营压力陡增。去年发布的《中国家居行业经销商发展白皮书》就显示，59.03%经销商表示最近两年毛利率逐年下降，“价格内卷”与“流量枯竭”成为最大压力源。

因此，美凯龙通过部分费用减免为商户纾困解难，不仅仅是其行业龙头的责任担当，更是对优质商户资源的留存与维护。商户是产业链下游的核心力量，也是卖场长期客流与营收的重要支撑。这种“共渡难关”的举措，本质是对产业链韧性的前瞻性投入。一方面，此举有效稳定了商场出租率与经营基本面。此前财报数据显示，截至2025年9月底，美凯龙自营商场出租率已提升至84.7%，较2024年末提升1.7个百分点；同时，通过强化与商家的合作黏性，也为美凯龙在行业复苏后快速抢占市场份额奠定了坚实基础。

家居零售行业正处在深刻变革期，传统卖场普遍面临多重挑战。房地产市场的持续调整，直接抑制了家居消费需求；电商渠道的兴起，不断分流线下客流；而消费者对个性化、一站式解决方案的期待，也远远超出单一家具品牌所能满足的范围。这些结构性变化，使得传统家居卖场面临增长乏力与竞争力下降的双重挑战。

在洞察到这些变化和趋势后，美凯龙近年来主动打破业态边界，积极引入家装、新能源车等新兴业态，以重构卖场价值。公司通过布局M+设计中心，抢占家装消费的关键入口——设计。设计师在产业中扮演“超级连接器”角色，为消费者提供个性化解决方案，品牌商也有望依托设计实现差异化竞争。同时，美凯龙以“车居一体”理念开辟重点增长赛道，积极探索“人车家”融合，打通家居与汽车两大万亿级消费市场。为吸引优质生态伙伴而提供的商业条件，虽让当期的收入等财务指标承压，却是在奠定未来增长的基础，有望从根本上提升公司的长期价值与增长潜力。

多维布局见效 转型势能支撑长期价值

随着战略转型的不断落地，美凯龙在2025年取得了一系列实质性进展。公司围绕“3+星生态”“人车家”等战略，推进在高端电器、汽车、M+设计中心等领域的布局，经营质量稳步提升。

在电器领域，公司持续拓展高端化、场景化布局，完善消费者体验。通过与头部电器品牌的深度合作及场景化展示，家电品类已成为吸引客流、提升商场频效的关键抓手。2025年3季度，电器经营面积占比提升0.2个百分点，延续稳健增长态势。目前，美凯龙已在全国115个核心城市，打造了超150家馆均面积破万方的智能电器生活馆。首家2.0版电器馆“Mega-E智电绿洲”于去年5月在上海开业，公司计划用3年时间在全国打造40个2.0版电器馆。

汽车业务方面，美凯龙以“车居一体”为理念，不仅积极引入新能源汽车品牌，打造“人车家”生活方式的展示与体验空间，更配套引入汽车改装、新能源充换电等服务，构建完整的车居生态链。截至目前，美凯龙汽车业态已覆盖46城，经营面积达32万平米，合作品牌超30家。

作为家装流量核心入口的M+设计中心，战略价值持续释放。通过汇聚设计师资源，美凯龙不仅为消费者提供了前置的个性化整体解决方案，更推动了高端定制与成套购买的转化，有效提升了商户的销售效率与附加值。截至2025年5月底，M+设计中心整体经营面积已达73.2万平方米，引入设计工作室超1700家，合作设计师突破5000名。

随着政策持续发力与市场自身调整，多家机构普遍预期，房地产市场有望在2026年迎来企稳。华泰证券认为，控增量、去库存、优供给等政策将得到进一步落实，叠加潜在的降准降息，有望助力市场走向企稳；招商证券指出，净租金回报率与房贷利率的差值收窄是推动需求企稳的关键，并预测2026年11月前后两者有望拉平，形成自然均衡点。中指研究院、亿翰智库等行业观察机构也普遍认为，房地产行业将在2026年迎来底部企稳，这将为下游家居零售创造更为有利的经营环境。

美凯龙自身的经营质量也已显现出改善信号。2025年1-9月，公司经营现金流量净额达6.43亿元，连续两个季度保持为正；同时，商场租赁及运营等核心业务的营业利润提升至约2亿元，较去年同期大幅改善。

从传统家居卖场向生活方式体验中心的转型升级，美凯龙的路径日益清晰。战略性投入正在构建起生态与效率的双重壁垒。随着行业逐步筑底，公司有望在复苏通道中率先释放价值，持续凸显作为行业龙头的长期发展潜力。