土地增值税热问：精装修房项目中“可移动家具”成本扣除争议案析

摘要：土地增值税清算过程中，“装修费用”的扣除边界一直是实务中的难点与热点问题。随着各地税务机关对政策执行的持续细化，如何准确区分“固定装修”与“可移动物品”已成为企业税务合规的核心挑战。本文通过一个近期案例，深入剖析装修费用构成的判定标准，重点分析其在土地增值税清算中的可扣除性，并为相关实务操作提供参考。同时探讨如何借助技术手段提升清算效率与准确性。

关键词：土地增值税清算 | 装修费用 | 固定装修 | 可移动家具 | 成本扣除

01案例概要

甲房地产开发公司于2021年开发并销售一房地产项目，项目类型为带装修交付的高层住宅。2023年进行土地增值税清算时，甲公司申报的开发成本中包含一笔与第三方装修公司签订的《精装修工程合同》项下费用，总金额为8,750,000.00元。该合同总价明细构成如下：

主管税务机关在清算审核中，对“家具家电包费用”1,000,000.00元提出异议，认为其可能不属于可扣除的房地产开发成本，要求甲公司予以说明并提供进一步证据。

02案例解析

本案争议核心在于合同项下“家具家电包费用”1,000,000.00元的性质认定，即其是否属于与房屋不可分割的“固定装修”成本。以下结合税收政策与数字化工具进行逐项分析。

基础装修工程费与设计费的可扣除性分析：

金额为7,200,000.00元的基础装修工程费，其内容直接附着于房屋结构，如水电管线埋设、墙面地面处理、固定式厨卫设施安装等。这些工程在物理上已成为房屋的组成部分，移除或变更将直接破坏建筑本体或其核心功能，属于典型的“固定装修”。该部分费用是提升房屋交付标准、构成房产实物状态的必要支出，应当全额计入房地产开发成本，允许在土地增值税前扣除。

与之配套的550,000.00元设计费，因其直接服务于前述固定装修工程，是形成该部分开发成本的必要前置环节，通常可被视为开发成本的一部分，允许一并扣除。

家具家电包费用的定性争议与判定：

本案焦点在于价值1,000,000.00元的“家具家电包”。根据合同附件清单，需逐项分析其与房屋的结合程度与可移动性：

1、定制书桌、独立式衣柜：虽为“定制”，但合同明确其为“独立式”、“非入墙式”。这表明其并非与墙体、建筑结构固定连接成为一体，属于可整体搬运、移动而不损坏房屋结构的家具。其功能独立于房屋，不具备“不可随意移动”的特性。

2、客厅窗帘、分体式空调、电视机：这些物品均属于典型的可移动物品。窗帘悬挂于轨道，易于拆卸更换；分体式空调室内外机通过管线连接，但拆除后对房屋结构无损害，且本身功能完整；电视机为独立摆放的电器。它们均未与房屋形成物理或功能上的不可分割性。

综合判断，该“家具家电包”内的物品，其共同特征在于可移动性和功能的独立性。它们并未嵌入或固定于房屋结构之中，拆除后不会对房屋本身的居住使用功能造成实质性损害。因此，该部分支出更符合“可移动家具、家电”的属性，而非构成房屋实体的“固定装修”。

03总结归纳

在土地增值税清算实践中，判断装修费用能否扣除，必须紧扣“固定”与“可移动”这一本质区分标准。固定装修是指那些与建筑结构紧密结合、不可分离或分离将导致房屋功能受损或结构破坏的附着物，其成本可计入开发成本。而对于可移动的家具、家电、装饰品等，无论其价值高低、是否定制、是否随房交付，均因不具备“不可移动性”和“构成房屋实体”的特征，通常不被允许作为房地产开发成本在土地增值税前扣除。

04相关政策依据

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第四款

《国家税务总局关于发布〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）

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