二手房买卖合同中家具归属问题

二手房买卖合同中家具归属问题是实务中常见的争议点，其核心在于明确动产（家具）与不动产（房屋）的权利边界，并通过合同约定避免纠纷。我国《民法典》对动产物权归属、合同履行等有明确规定，结合司法实践，以下从法律依据、常见争议类型、约定要点及风险防范四方面展开分析。

根据《民法典》第224条，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力（法律另有规定除外）。家具作为可移动的动产，其所有权归属以“交付”为核心要件：

若卖方在交房时将家具交付给买方，则买方取得所有权；若卖方未交付（如擅自搬离），则买方有权依据合同要求卖方履行交付义务或赔偿损失。

《民法典》第510条、第511条规定，合同生效后，当事人就质量、价款等未约定或约定不明确的，可协议补充；无法达成补充协议的，按合同相关条款或交易习惯确定。因此，家具归属应以合同约定为优先，无约定时结合交易习惯判断。

若家具与房屋形成“附合”（如定制嵌入式衣柜、固定在墙面的装饰架），则可能被认定为房屋的一部分，随房屋所有权转移给买方（《民法典》第322条）。但实践中，普通可移动家具（如沙发、床、餐桌）通常不构成附合，需单独约定。

二手房交易中，家具归属纠纷多因合同约定不清或一方反悔引发，常见争议类型及处理规则如下：

若合同中未明确家具是否包含在交易范围内，法院通常按以下规则处理：

交易习惯：若当地二手房交易惯例中“家具随房走”（如普通住宅交易默认包含基础家具），可能推定家具随房屋转移；合理预期：买方若支付了包含家具的“全包装修款”或房价明显高于“毛坯房”，可能被认定为双方以行为约定家具随房转让；卖方举证：若卖方主张家具未包含在交易中，需举证证明双方曾明确排除家具（如聊天记录、口头声明），否则可能承担不利后果。

示例：甲出售一套二手房，合同仅约定“房屋总价200万元”，未提及家具。交房时甲欲搬走空调、冰箱，乙主张“全包”包含家电。法院可能结合当地交易习惯（如同类房源广告中“家电家具全送”），认定家具随房转移，甲需交付。

若合同明确列举部分家具（如“沙发、床、餐桌”）随房转让，卖方需按约定交付；若卖方擅自搬离，买方有权要求：

继续履行：要求卖方返还家具（《民法典》第577条）；赔偿损失：若家具无法返还（如已转卖），可主张按市场价值赔偿（《民法典》第584条）。

示例：合同约定“房屋内格力空调、红木餐桌归买方所有”，交房时卖方将空调拆走。买方起诉后，法院支持买方要求卖方返还空调或按市场价赔偿的诉求。

若合同明确“房屋内现有家具均由卖方自行处理”，卖方有权搬离；但需注意：

不得损害房屋价值：若家具为房屋固定装饰（如定制窗帘、墙面壁画），强行拆除可能破坏房屋结构，卖方需承担恢复原状或赔偿损失的责任（《民法典》第715条）；明确“排除范围”：卖方需在合同中列明不转让的家具（如“仅保留卧室衣柜，其余家具搬离”），避免因约定模糊引发争议。

实践中，卖方可能在交易时口头承诺“保留某件家具”（如传家宝、纪念意义的家具），但未写入合同。若卖方事后反悔，买方需举证证明“口头承诺”的存在（如录音、证人证言），否则法院可能以“合同未约定”为由驳回诉求。

示例：卖方在签约前口头表示“客厅的老榆木茶几不卖，留给买方”，但合同未写明。交房时卖方搬走茶几，买方仅提供微信聊天记录（非明确承诺），法院可能因证据不足不支持买方诉求。

详细列举：在合同附件中以表格形式列明家具名称、品牌、型号、数量、现状（如“红木沙发（1组5座）、格力空调（KFR-35GW）”）；拍照/视频留存：对贵重或易争议的家具（如古董、定制家具），可约定交易前双方共同拍照/录像，作为合同附件，明确交付标准。书面合同优先：避免口头约定，所有关于家具归属的条款均需写入正式合同或其附件（如补充协议）。核实家具权属：若家具为卖方租赁或借用（如房东遗留的家具），需确认卖方有权处分，否则可能因“无权处分”导致买方无法取得所有权（《民法典》第311条）。第三方见证：对于高价值家具（如古董、艺术品），可邀请中介、律师或公证员在场见证，增强合同效力。交房时签署《交接确认书》：交房时双方共同确认家具现状、数量，并签署书面文件，避免后续争议。

二手房交易中，家具归属的核心是合同约定，无约定时结合交易习惯和法律规则判断。买方需通过详细清单、明确条款等方式固定权利，卖方需遵守诚实信用原则，避免因约定不清引发纠纷。实践中，建议双方在签订合同时咨询律师，确保条款合法、明确，最大限度降低风险。