专家：房地产市场的分化态势很明显，核心城市去化率为何分化？

专家：房地产市场的分化态势很明显，核心城市去化率为何分化？

当前房地产市场正经历前所未有的分化格局，核心城市之间甚至同一城市不同板块的销售表现呈现冰火两重天。数据显示，重点30城新房平均去化率维持在38%，但具体到城市层面，成都单盘去化率可达100%，而北京却跌至6%的谷底，这种极端分化现象背后折射出多重市场逻辑的叠加效应。

从供需关系来看，核心城市分化首先源于土地供应节奏的差异。以上海、杭州为代表的城市通过精准把控供地节奏，实现了供需动态平衡。以上海为例，今年前8个月商品住宅用地供应量同比减少15%，但核心区域优质地块占比提升，这种"减量提质"的供地策略有效维持了市场热度。反观北京，受制于城市规划限制，新房供应主要集中在五环外非核心区域，与改善型需求的空间错配导致去化困难。而西安、郑州等城市则因前期供地过量，库存去化周期普遍超过20个月，形成明显的买方市场特征。

购房者信心指数的城市差异是另一个关键因素。沪杭蓉等城市凭借活跃的产业经济和稳定的人口流入，购房者对资产保值增值的预期较强。成都7月出台的"以旧换新"政策更直接激活了改善需求，单周带看量激增40%。相比之下，天津、武汉等城市虽然通过热盘集中入市短暂拉升了转化率，但受限于本地居民收入预期偏弱，市场回暖缺乏持续性。郑州受困于房企暴雷项目交付问题，购房者避险情绪显著，即便降价促销也难以提振销量。

政策工具箱的差异化运用也在加剧市场分化。观察发现，去化率超过60%的城市普遍采取了"精准滴灌"式政策组合：杭州针对人才购房放宽限购门槛，成都实行"卖一买一"税费优惠，上海则通过优化认房不认贷政策释放改善需求。这些措施都精准对接了当地主力客群的真实需求。而西安等表现疲软的城市，政策调整相对滞后，至今仍维持着较高的二套房首付比例，抑制了合理的置换需求。

从产品结构看，热销城市普遍完成了产品迭代升级。成都金融城板块某项目因配备智慧家居系统和复合型社区商业，开盘即罄；上海前滩项目凭借小户型高得房率设计，吸引大批年轻购房者。反观去化困难的城市，产品同质化严重，90-120平方米刚需户型占比超过七成，与当前以改善为主的需求结构严重脱节。

这种分化态势还将持续深化。未来房地产市场将呈现三个层级的金字塔结构：顶层是沪杭蓉等具备产业、人口、政策多重优势的头部城市，中间层是天津、武汉等需要通过产业升级重塑竞争力的城市，底层则是面临长期去库存压力的弱二三线城市。对购房者而言，在核心城市核心地段择优而居仍是资产配置的优先选项；对开发商来说，必须从"高周转"转向"精准化"经营，针对不同能级城市制定差异化开发策略。只有深刻理解这种分化逻辑，才能在波诡云谲的市场中把握先机。