北京隆福寺、武汉龙湖滨江天街9月中下旬陆续开业；霸王茶姬“跨界”服饰；爱马仕首家机场直营店亮相深圳；宜家中国推出全新品牌定位

Malltowin商业与地产周报

2025.9.1-2025.9.7

1 每周趋势导读

趋势一：

政策红利释放与消费分层趋势：高端与平价市场同时繁荣

政策端持续释放消费刺激信号，推动市场呈现明显的消费分层特征。

国务院提出体育产业2030年总规模超7万亿元，南京实施新一轮汽车消费补贴最高8000元，扩大服务消费政策举措即将推出，涵盖入境消费、文化开放等领域。

在政策推动下，高端消费和平价消费同时表现活跃：lululemon中国业务二季度增长25%，乐高集团上半年营收创历史新高，显示高端消费的韧性；同时Forever 21计划重新进入中国市场，京东折扣超市模式受到热捧，反映出平价消费的巨大潜力。与此同时，美凯龙受益于以旧换新政策，上半年相关销售额达82亿元，预计全年增长超10个百分点。

这种分层趋势表明，中国消费市场正在走向成熟，不同消费能力和偏好的群体都能找到适合的消费选择，品牌需要更精准地定位目标客群。

趋势二：

商业地产分化加剧：优质项目逆势增长，落后项目加速出清

市场正呈现明显的两极分化态势。

一方面，头部项目展现出强劲韧性：宝龙商业上半年出租率逆势提升至91.8%，龙湖天街整体出租率高达96.8%，爱琴海集团暑期档客流和销售分别同比提升38%和40%。

另一方面，落后项目正加速退出：北京杜莎夫人蜡像馆因租约到期永久关闭，深圳横岗天虹商场结束15年经营，南京中央商场面临5200万元租金索赔。

这种分化反映了消费者对品质体验的更高要求，以及商业地产行业从增量扩张向存量优化的深度转型。

趋势三：

新项目开业潮与招商竞争白热化：供给端压力持续加大

尽管市场承压，新项目开业潮仍在持续。

武汉龙湖滨江天街、长沙杉杉奥特莱斯、常州歌林公园等项目密集开业，龙湖更是计划未来三年每年新开约十个项目。同时，东莞万象城、龙湖西安长乐天街等项目招商全面启动。

这种供给端的持续增长与存量项目的经营困难形成鲜明对比，预示着招商竞争将更加激烈，对项目定位、运营能力和资源整合能力提出了更高要求。

趋势四：

零售业态创新与场景革命：体验经济重构商业逻辑

零售行业正经历深度的业态创新和场景重构。

海底捞开设全国首家人宠共餐门店，蓝蛙在北京国贸开设全国首家烘焙店，霸王茶姬跨界进入服饰赛道推出牛仔外套等产品。

这些看似"跨界"的动作实际上反映了零售业从单一商品销售向场景体验、情感连接的转型。

济南百年商埠引入蓬皮杜中心主题店，将文物保护与艺术零售结合，北京隆福寺联动服贸会、时装周等平台资源，上海耀雪冰雪世界一年接待超100万人次并带动周边商业增长30%，都体现了商业空间从"卖货场所"向"生活方式载体"的根本性转变。

消费者不再满足于简单的商品购买，而是寻求更丰富的情感体验和社交价值。

趋势五：

数字化巨头线下扩张加速：新零售模式重新定义实体商业

数字化巨头正加速向线下扩张，重新定义零售边界。

京东折扣超市宿迁四店齐开，首日客流超30万人，美团小象超市筹划进驻福州挑战朴朴和永辉的"主场"，山姆会员店在深圳宝安开设第5家门店。

这些动作表明，经过多年线上发展后，数字化企业开始重新认识实体零售的价值，通过线上线下融合打造全新的零售生态。

宜家中国推出全新品牌定位，计划开设更多小型门店，体现了传统零售巨头对"小而美"、贴近社区模式的重新思考。

这种趋势预示着未来零售将是数字化能力与实体体验深度融合的竞争。

2 商业地产新闻要点

消费政策

国务院办公厅印发体育产业发展意见，2030年总规模超7万亿元。

扩大服务消费若干政策举措有望近日推出，涵盖入境消费等领域。

南京启动新一轮汽车消费补贴，10万元以下补贴1000元，40万以上补贴8000元。

宏观数据

2025年暑运期间全国民航与铁路运输数据显著增长，出境游意愿增强。

上海耀雪冰雪世界开业一年累计接待游客超100万人次，带动周边商业增长30%。

国家发改委专家：收缩型城市今后将面临撤并或整合的可能。

企业动态

宝龙商业上半年营收13亿元，净利润1.83亿元，出租率91.8%。

中海上半年商业物业运营收入35.4亿元，一线城市项目占比47%。

星盛商业上半年收入2.84亿元，毛利率52.3%，管理52个项目。

龙湖商场89座，租金收入55.0亿元，整体出租率96.8%。

大悦城购物中心租金收入14.68亿元，平均出租率93%。

合生商业营收22亿港元，占集团营收34.2%，15座购物中心客流增长8%。

杭州解百上半年营收8.78亿元，净利润1.5亿元，同比下降23.48%。

新鸿基地产年销售466亿港元，总租金收入244.6亿港元。

梅西百货二季度总收入50亿美元，毛利率39.7%。

香港K11 MUSEA 8月人流创开业新高，旅客消费按年升30%。

爱琴海暑期档“热爱季”红火收官，客流和销售同比提升38％和40％。

美凯龙以旧换新上半年销售额82亿，政府补贴占16%，预计全年增长10%以上。

项目开发及开业动态

华发中城·中央汇8月29日在武汉CBD正式启幕，约32.8万方。

北京隆福寺9月17日全面开业，联动服贸会、时装周等平台。

常州歌林公园9月30日开业，总建面15.6万㎡，地上6层地下2层，与地铁2号线连接。

长沙杉杉奥特莱斯9月26日开业，总建面约15万㎡，投资超20亿元。

武汉龙湖滨江天街9月26日开业，总建面约39万㎡，引入七大首店。

金华望湖领悦广场10月1日开业，总建面约10万㎡。

佛山高明万悦天地10月试业，商业面积11万㎡。

沈阳佳梦达购物中心9月底开业，总体量5.3万㎡。

龙湖西安长乐天街招商完成率超90%，预计2025年Q4开业。

东莞万象城总建面约18万㎡，招商全面开启，预计2026年开业。

华强方特孝感项目投资43亿元，预计2026年5月开业。

存量更新

沈阳京东MALL重装开业，融入城市历史文化基因。

无锡阳光城市广场启动改造，引入奥乐齐等主力商户。

上海虹桥首位中心启动改造，打造高端自营奢品百货。

北京杜莎夫人蜡像馆因租约到期10月1日永久关闭。

深圳横岗天虹商场因租约到期9月15日停业，经营面积2万㎡。

轻资产

龙湖智创生活中标重庆朝天门资产运营项目，管理面积5.5万㎡。

力迅商管负责佛山桂城千灯里全程运营，总建面约20万㎡。

投资融资

华夏凯德商业REIT询价区间4.756-5.932元/份，发售4亿份。

华夏大悦城商业REIT中期收入1.67亿元，净利润1869.32万元。

太盟调整珠海万达商管组织架构，任命首位女COO许粉。

北京华联1.7亿竞得西安临潼商业用地266.551亩。

上海仙乐斯广场21亿交易失败，地上面积70397㎡。

南京中央商场被索赔租金5199.5万元，经营面临压力。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

爱马仕国内机场首家直营店9月1日在深圳机场T3航站楼开业。

观夏香水香港首店9月7日在铜锣湾恩平道开业，面积约800平方英尺。

西班牙时尚品牌BIMBA Y LOLA中国首店9月1日在上海芮欧百货开业。

Hush Puppies中国首家主题旗舰店9月2日在上海合生汇开业。

日本运动品牌Mizuno Sportstyle中国首店9月3日落户深圳万象天地。

GUCCI北京金融街购物中心店8月31日闭店，业绩持续低迷。

lululemon二季度中国业务净营收同比增长25%，新开5家门店。

2025广州白云里国际美妆节9月2日启幕，持续至9月6日。

零售生活

深圳宝安山姆会员店预计10月底开业，总建面约2万㎡，为深圳第5家。

京东折扣超市宿迁四店齐开，首日客流超30万人，限流至凌晨。

美团小象超市筹划在福州开店，目前正在选址中。

Awfully Chocolate上海所有12家门店均已关闭，大众点评显示暂停营业。

餐饮

海底捞首家人宠共餐门店9月10日在深圳试营业，国内唯一允许宠物用餐。

蓝蛙在北京国贸开全国首家烘焙店，产品售价12-42元。

费大厨美国首店落地加州圣地亚哥，预计2026年夏季开业。

米其林一星餐厅EHB将于9月28日闭店，开业初期人均消费接近万元。

茉莉奶白携手上美影推出"人参果黄杏冰茶"等联名产品。

洽洽推出"素魔芋千层肚"，采用非遗古法红油工艺

乐事x亨氏推出"亨氏番茄酱味"薯片限量装。

蔻蔻椰联手KKV推出电解质椰子水吨吨瓶，500g容量。

休闲娱乐及其他

新开首店

武汉上半年重点商业载体新开首店184家，同比增长27%。

蓬皮杜中心主题店山东首店8月28日在济南正式开幕。

品牌投资及出海

宜家中国推出全新品牌定位，计划在北京深圳开设更多小型门店。

乐高集团上半年营收346亿丹麦克朗，同比增长12%，净利润增长8%。

Forever 21计划2026年在中国推出实体零售店，第四次进军中国。